「飯田グループの不動産クラファンって実際どうなの？」
「1万円から始められるって本当に安全なの？」
「利回りが低いって聞いたけど、それって投資する意味ある？」
――そんな疑問を持っている方に、ぜひ注目していただきたいのがproperty+（プロパティプラス）です。
property+は2021年6月にサービスを開始した不動産クラウドファンディングで、株式会社リビングコーポレーションが運営しています。最大の特徴は、東証プライム上場・分譲戸建住宅市場シェアNo.1の飯田グループホールディングスのグループ企業が手がけているという圧倒的な信頼感です。
自社開発・設計したデザイナーズマンション（quador／Branche）を投資対象とし、サービス開始以来、元本割れゼロ・配当遅延ゼロという実績を積み上げています。「利回りは低め」というイメージを持たれがちですが、それこそがproperty+の本質的な強みと安定性の証でもあります。
この記事では、不動産クラファンに20社以上投資してきた私が、property+のサービス概要・特徴・メリット・デメリット・リスク・登録方法まで余すことなく解説します。ぜひ最後までお読みください。
- property+（プロパティプラス）の基本情報と運営会社「リビングコーポレーション」の実力
- 飯田グループ傘下であることが意味する信頼性とその根拠
- 自社開発マンション（quador／Branche）の特徴と高稼働率の秘密
- property+のメリット・デメリットをリアルな視点で評価
- 元本割れゼロ・配当遅延ゼロを支える2つの安全設計
- 他の不動産クラファンと比較したproperty+の立ち位置
- 登録方法と投資の流れ
- 為替コヤジの結論：property+はどんな投資家に向いているか
property+とは何か？サービスの基本情報と運営会社を確認する
property+を検討するにあたって、まず「どんな会社が運営しているのか」を把握することが最重要です。どんなに元本割れゼロの実績があっても、運営会社の素性が不透明なサービスに資金を預けることはできません。property+の場合、運営会社を知ることがそのままサービスへの信頼感につながります。
property+は不動産特定共同事業法に基づく投資型クラファン
property+は「不動産特定共同事業法」に基づく不動産投資型クラウドファンディング（出資型）です。投資家から集めた資金で実際に不動産を取得・運用し、その賃料収入などを分配するという仕組みです。
「貸す」のではなく「出資する」立場であるため、現物不動産という実物資産の裏付けがある投資となります。不動産クラファンとソーシャルレンディングの違いについては別記事で詳しく解説していますが、リスクの性質が本質的に異なる点は押さえておきましょう。
運営会社「株式会社リビングコーポレーション」の概要
property+を運営するのは、東京都渋谷区に本社を置く株式会社リビングコーポレーションです。同社は東証プライム上場・飯田グループホールディングス株式会社の子会社であり、マンション開発事業・アパート開発事業・ホテル開発事業など幅広く不動産関連事業を手がけています。
飯田グループホールディングスは分譲戸建住宅を年間約40,000戸以上提供しており、これは日本全国で分譲戸建住宅を購入された方々の約30%が当グループから家を選んでいただいている計算になります。国内最大級の住宅グループのバックボーンを持つ運営会社という点が、他の不動産クラファンとの最大の差別化ポイントのひとつです。
東京都知事の不動産特定共同事業者許可（第150号）を取得しており、国土交通省の定める法的枠組みのもとで正式に運営されています。
property+の基本スペック
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | property+（プロパティプラス） |
| 運営会社 | 株式会社リビングコーポレーション |
| 親会社 | 飯田グループホールディングス株式会社（東証プライム上場） |
| 本社 | 東京都渋谷区渋谷4-2-12 EDGE南青山2F |
| 許認可 | 不動産特定共同事業者許可（東京都知事 第150号） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 想定利回り | 3〜10%（案件による） |
| 運用期間 | 2〜3ヶ月（短期中心） |
| サービス開始 | 2021年6月 |
| 元本割れ実績 | ゼロ |
| 配当遅延実績 | ゼロ |
| 投資対象 | 自社開発デザイナーズマンション（quador／Branche）等 |
| 応募方式 | 先着式・抽選式 |
property+の4つの特徴：他の不動産クラファンとここが違う
不動産クラファンのサービスは全国に数多く存在します。利回り10%超を謳う高リスク系サービスがある一方で、property+が際立つ理由は「上場グループの自社開発物件×安定稼働×徹底したリスク管理」という三位一体の設計にあります。ここでは私が特に注目している4つの特徴を解説します。
① 東証プライム上場グループの安心感という絶対的な差別化
property+の最大の武器は、なんといっても飯田グループホールディングスという東証プライム上場企業グループのバックボーンです。
多くの不動産クラファンが非上場の中小・中堅企業によって運営されている中、property+の親会社は東証プライム上場で分譲戸建住宅市場シェアNo.1という日本有数の住宅グループです。上場企業グループとしての財務ガバナンス・コンプライアンス体制・情報開示水準は、非上場企業と本質的に異なります。「運営会社が突然消えた」「連絡が取れなくなった」といった不動産クラファン業界での悪夢のような事態が起きるリスクは、他のサービスとは比較にならないほど低いと言えます。
「信頼できる会社に預けたい」という投資家の根本的な要求に応えるサービスが、property+です。
② 自社開発物件への投資という透明性の高さ
property+の投資対象は、リビングコーポレーションが自ら開発・設計した投資用デザイナーズマンション「quador（クアドール）」「Branche（ブランシェ）」シリーズが中心です。
これらは政令指定都市を中心に全国規模で商品開発を行っており、300棟以上の供給実績を誇るシリーズです。主要都市に駅徒歩10分以内という好立地でありながら、特許工法「10-4 CUBE」によって建築されたスタイリッシュなデザインが特徴で、機関投資家や個人投資家から幅広く支持を集めています。
投資対象の物件を自社で開発・設計している点は、透明性と品質管理の面で大きなアドバンテージです。第三者から仕入れた物件を扱うサービスと異なり、物件の建設品質・立地選定・賃料設定のすべてが運営会社のノウハウと責任のもとで行われています。
③ 借入なし・売却益なしという堅実なファンド設計
property+のファンド設計には、他の不動産クラファンと大きく異なる哲学があります。
J-REITや私募ファンドなど一般的な不動産ファンドが金融機関からの借入（レバレッジ）によって利回りを高めているのに対し、property+は借入を一切行わず出資金のみで事業を行います。また、売却益（キャピタルゲイン）を利回りに基本的に見込まず、賃料収入（インカム）ベースで目標利回りを設定しています。
これが「利回りが低め」と言われる理由ですが、裏を返せばレバレッジリスクも売却市況リスクも排除した、純粋なインカム型投資ということです。分配の安定性を最優先に設計されており、元本割れゼロ・配当遅延ゼロという実績はこの堅実な設計の必然的な結果です。
④ 短期運用ファンドが多く資金効率が良い
property+のファンドは運用期間2〜3ヶ月程度の短期案件が中心です。これは不動産クラファン業界の中でも際立った特徴です。
運用期間が短いということは、資金が拘束される期間も短いということです。銀行の定期預金より高い利回りで、数ヶ月間の一時的な資金の置き場として活用できます。「まとまった資金の短期運用先を探している」「次の投資機会まで遊ばせておくのがもったいない」という方にとって、最適な選択肢のひとつです。
property+のメリットとデメリット：リアルな視点で評価する
どんなに優れたサービスにもメリットとデメリットは存在します。property+についても公平に評価しておきましょう。為替コヤジが感じるリアルな評価をお伝えします。
property+のメリット
東証プライム上場グループという圧倒的な信頼性は、他のどのサービスにも代えがたい最大のメリットです。非上場の中小企業が運営するサービスが多い不動産クラファン業界において、上場企業グループのガバナンスと財務基盤は安心感の根拠として明確です。
1万円から始められる低い参入障壁も大きな強みです。現物の不動産投資では数千万円が必要なのに対し、1万円から自社開発マンションのオーナーになれるというアクセスのしやすさは、投資初心者や少額からポートフォリオを組みたい方にとって魅力的です。
元本割れゼロ・配当遅延ゼロという実績は、サービス開始から積み上げられてきた最も説得力のある指標です。もちろん過去の実績が将来を保証するわけではありませんが、堅実な運営姿勢の表れとして高く評価できます。
短期運用ファンドによる資金の流動性確保も評価ポイントです。2〜3ヶ月で元本と分配金が返ってくる案件が多いため、資金を長期拘束されることへの不安が少なく、次のチャンスにすぐ動ける柔軟性があります。
優先劣後構造とマスターリース契約の二重安全設計により、元本毀損リスクと空室リスクを二段構えで抑制しています（後述）。
property+のデメリット
利回りが3%台と低めな案件が多い点は正直に認めなければなりません。TECROWDの平均10%超、TORCHESの8.5〜17%などと比較すると、リターン面では見劣りします。ただし「低利回り＝魅力なし」ではなく、安定性とのトレードオフとして理解することが重要です。
ファンド数・累計調達額がまだ少ない点も課題です。サービス開始から約5年が経過したものの、大手クラファンと比較するとファンドの組成数は少なく、投資機会の選択肢が限られています。「常に投資できる状態を維持したい」という投資家には物足りなさを感じる場面があるかもしれません。
人気ファンドの争奪戦が激しいという声もあります。先着式の案件は募集開始直後に数分で満額になるケースがあり、抽選式でも倍率が高くなる傾向があります。「なかなか投資できない」という声はproperty+でも聞かれます。
途中解約の仕組みがない点も注意が必要です。一度投資したら基本的には運用期間終了まで資金が拘束されます。ただし運用期間が短期の案件が多いため、実際の拘束期間は他サービスより短いケースがほとんどです。
property+の評判・口コミ：実際の投資家はどう感じているか
SNSや各投資家コミュニティでのproperty+に対する声をまとめると、安定性と信頼性への満足を中心にポジティブな意見が多い印象です。
ポジティブな声としては、「運用が終了したファンドが無事に償還された」「短期案件なので資金が回転しやすい」「上場グループなので安心して任せられる」「投資の手間がかからずほったらかしで運用できる」「Amazonギフト券などキャンペーンがありお得だった」といった声が目立ちます。
気になる声としては、「利回りが低くてもう少し欲しい」「新規ファンドがなかなか出ない」「募集金額が小さくて投資したくても入れない」「先着式は瞬殺で参加できない」という声もあります。
トラブルに関しては、サービス開始以来元本割れ・配当遅延ともにゼロという実績が継続されており、業界内での信頼性は高いと評価できます。
property+のリスクと注意点：投資前に必ず確認すること
property+の安定実績に安心感を覚えつつも、投資である以上リスクをゼロにすることはできません。投資前に以下のリスクはしっかり理解したうえで判断してください。
元本毀損リスクと「優先劣後構造」の仕組み
property+では優先劣後構造を採用しています。これは、物件の売却時に損失が生じた場合、まず事業者（リビングコーポレーション）側が負担する仕組みです。劣後出資比率の範囲内であれば投資家の元本に影響は及びません。
ただし、不動産価値が劣後比率を上回って下落した場合には、投資家の元本に影響が及ぶ可能性があります。「元本割れゼロ」は過去の実績であり、将来を保証するものではありません。
空室リスクと「マスターリース契約」の仕組み
property+では多くのファンドでマスターリース契約（賃料保証）を採用しています。これは運営会社が物件全体を一括で借り上げ、エンドユーザーへの転貸を行う仕組みです。実際の入居率にかかわらず一定の賃料収入が保証されるため、空室による分配金の減少リスクを大幅に抑制できます。
ただし、案件によってはマスターリース契約が適用されない場合もあるため、各ファンドの詳細を確認する必要があります。
流動性リスク
不動産クラファン全般に言えることですが、途中換金の仕組みは基本的にありません。緊急で資金が必要になった場合でも、原則として運用期間終了まで資金を引き出すことはできません。ただしproperty+は短期案件が多いため、他のサービスに比べて拘束期間は短い傾向にあります。
税金について
property+の分配金は「雑所得」として扱われ、所得税・復興特別所得税の計20.42%が源泉徴収されます。給与所得者の場合、雑所得の年間合計が20万円以下であれば確定申告不要なケースもありますが、詳細は税理士や税務署にご確認ください。
property+と他の不動産クラファンを比較する
property+の立ち位置を理解するために、他のサービスと比較してみましょう。私が実際に投資している主要サービスとの比較表です。
| サービス名 | 運営会社の特徴 | 想定利回り | 最低投資額 | 運用期間 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| property+ | 東証プライム上場グループ | 3〜10% | 1万円 | 2〜3ヶ月（短期中心） | 安定性重視・インカム型 |
| TORCHES | 年商535億円エムトラストグループ | 8.5〜17% | 1万円 | 数ヶ月〜1年 | 高利回り・短期案件充実 |
| TECROWD | TECRA株式会社（非上場） | 7〜12% | 10万円 | 数ヶ月〜2年 | 新興国不動産・超高利回り |
| みらファン | 地方銀行系・安定運営 | 3〜5% | 1万円 | 3〜12ヶ月 | 安全性重視・初心者向け |
| COZUCHI | LAETOLI株式会社（非上場） | 4〜13% | 1万円 | 数ヶ月〜数年 | 途中換金あり・大型案件 |
property+は利回り面では高リスク系サービスに劣りますが、上場グループ運営という信頼性と短期運用の資金効率を両立している点で、ポートフォリオの「安定の核」として最適な役割を担います。
他の不動産クラファンとの比較については、不動産クラファンおすすめ業者ランキングでも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
property+への登録方法と投資の流れ
実際にproperty+で投資を始めるまでの流れはシンプルです。スマホだけで完結でき、印鑑も書類の郵送も不要です。
① 会員仮登録（無料）
property+公式サイト（propertyplus.jp）からメールアドレスを入力するだけで仮登録が完了します。24時間いつでもスマホで申し込み可能です。主婦・フリーターの方も申し込みOKです。
② 会員本登録（無料）
氏名・住所・本人確認書類（免許証等）の情報を入力します。免許証のコピー郵送・印鑑・はがき受け取りは不要です。審査完了後、メールで通知が届きます。
③ 入金・ファンドへ応募
審査通過後、投資資金を入金します。気になるファンドに応募します（先着式・抽選式）。ファンド情報は会員登録後のメール通知でいち早く受け取ることができます。
④ 分配金・元本の受取り
運用期間終了後、分配金と元本が振り込まれます。2〜3ヶ月程度の短期案件が多いため、早ければ数ヶ月で成果を確認できます。
投資チャンスを逃さないよう、口座開設は事前に済ませておきましょう。ファンドが公開されてから登録していては間に合いません。
property+は「今すぐ登録する価値あり」の不動産クラファンか？為替コヤジの結論
結論から言えば、property+は「ポートフォリオの安定の核」として今すぐ登録しておくべきサービスです。ただし、「高利回りを狙いたい」という方には別のサービスとの組み合わせが必要です。
理由は明快です。第一に、東証プライム上場グループという信頼性は不動産クラファン業界で唯一無二の強みです。運営会社の倒産リスクや突然の撤退リスクを最小化したい投資家には、この安心感は他の何にも代えられません。
第二に、元本割れゼロ・配当遅延ゼロという実績に裏打ちされた堅実な運営姿勢は、「資産を守りながら増やす」という投資の本質に忠実です。借入なし・売却益なしという純粋なインカム型設計は、市況に左右されにくい分配の安定性を生んでいます。
第三に、1万円から短期2〜3ヶ月で運用できるという特徴は、「まずは少額で試してみたい」という初心者から「資金を遊ばせたくない」というベテランまで幅広いニーズに対応しています。
一方で、利回りの低さとファンド数の少なさは正直なデメリットです。私の場合は、property+を「低リスク・安定分配の核」として位置づけ、TORCHESやTECROWDなどの高利回りサービスと組み合わせてポートフォリオ全体のバランスを取っています。
「上場グループの信頼性×1万円の少額投資×短期運用×元本割れゼロ実績」——この組み合わせは不動産クラファン業界では他に類を見ません。まずは無料で会員登録を行い、最新のファンド情報を確認してみることをおすすめします。
不動産クラウドファンディングの基礎知識については不動産クラウドファンディングとは？完全ガイドをご覧ください。
またソーシャルレンディングとの違いも参考にしていただけると投資判断の幅が広がります。
まとめ：property+のポイントを整理
property+は2021年6月にスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。
東証プライム上場・分譲戸建住宅市場シェアNo.1の飯田グループホールディングスのグループ企業「株式会社リビングコーポレーション」が運営し、東京都知事の不動産特定共同事業者許可（第150号）を取得しています。
1万円から自社開発デザイナーズマンション（quador／Branche）に投資でき、借入なし・売却益なしという純粋なインカム型設計のもと、サービス開始以来元本割れゼロ・配当遅延ゼロの実績を継続しています。優先劣後構造とマスターリース契約による二重の安全設計、2〜3ヶ月の短期運用案件の多さが特徴です。
一方で利回りが3%台と低め、ファンド数がまだ少ない、人気案件は瞬殺という点はデメリット・注意点として認識しておく必要があります。
property+は「東証プライム上場グループの信頼性×短期インカム型運用×元本割れゼロ実績」という、不動産クラファン業界で唯一無二のポジションを持つ安定型サービスです。高利回りサービスと組み合わせることで、ポートフォリオ全体のリスク管理に絶大な効果を発揮します。
まずは無料で会員登録を行い、最新ファンドを確認してみましょう。
property+以外の不動産クラファンおすすめ業者ランキングはこちらの記事をご覧ください。また、私の不動産クラファン運用実績も随時公開しています。
不動産クラウドファンディングと似たサービスのソーシャルレンディングについてはこちらをご覧ください。
また両社の違いは不動産クラファンとソシャレンの違いで詳しく解説しています。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
ほったらかし投資でリスク分散
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | 投資先 |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） |
| FX（自動売買） | トラリピ / 松井証券FX |
| FX（スワップ） | セントラル短資FX / みんなのFXなど |
| 仮想通貨（BTC / ETH / XRP） | BitLending / PBRレンディング |
| 不動産クラファン / ソシャレン | みらファン / TOMOTAQU / TORCHESなど |
| ロボアドバイザー | ROBOPRO |
ほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。
再現性があるので為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
投資に関する注意喚起
投資は運用結果によっては資産が増える、不労所得を得られるなどのメリットがありますが、一方で元本割れなどのリスクが伴います。
特にFXや仮想通貨などは価格が急激に変動することがあり、高い収益を期待できる反面、リスクの高い資産でもあります。
投資に関する注意喚起について詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
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| 金融経済教育推進機構 | |
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| 日本暗号資産取引業協会（JVCEA） | |
| 消費者庁｜仮想通貨関連トラブル注意喚起 | |
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