「高利回りの不動産クラファンを探しているけど、どこを選べばいいのかわからない」
「年利10%前後なんて、本当に大丈夫なの？」
そんな疑問を持つ方に、私・為替コヤジがいま注目しているサービスがTORCHES（トーチーズ）です。
TORCHESは2025年11月24日にサービスを開始した不動産クラウドファンディングです。東京23区を中心とした物件に1口1万円から投資でき、想定利回り10%前後の案件が並ぶ「高利回り×短期運用」型のサービスとして、投資家の間で急速に存在感を高めています。
この記事では、不動産クラファンに20社以上投資してきた私が、TORCHESの運営会社の最新情報（2026年8月31日の株主構成変更を含む）から、特徴・メリット・デメリット・リスク・始め方、そして私自身の投資実績までを正直に解説します。
- TORCHES（トーチーズ）の基本情報と運営会社の最新状況
- 2026年8月31日の株主構成変更と、エムトラスト株式会社との現在の関係
- 想定利回り・運用期間・最低投資額など、TORCHESの5つの特徴
- TORCHESのメリット・デメリットと、投資前に知るべきリスク
- 投資家登録から償還までの流れと、私・為替コヤジの実際の投資実績
TORCHES（トーチーズ）とは？サービスの基本情報と運営会社
不動産クラファンを選ぶとき、私が最初に確認するのは「どんな会社が運営しているのか」です。どれだけ想定利回りが高くても、運営会社の情報が不透明なサービスには大切なお金を預けられません。ここではTORCHESの運営会社と、最新の株主構成について整理します。
運営会社「TORCHES株式会社」の概要
TORCHESを運営するのは、徳島県徳島市に本社を置くTORCHES株式会社です。不動産特定共同事業の許可に加え、第二種金融商品取引業の登録、宅地建物取引業の免許も取得しており、不動産クラファンを運営するうえで必要な許認可がそろっています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | TORCHES株式会社 |
| 所在地 | 徳島県徳島市寺島本町東3-12-6 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 設立 | 2018年2月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 與那嶺 健人、田中 勝真 |
| 不動産特定共同事業 | 徳島県 第2号（第1号事業・第2号事業、電子取引業務を行う） |
| 第二種金融商品取引業 | 四国財務局（金商）第25号 |
| 宅地建物取引業 | 徳島県知事（1）第3197号 |
※会社情報はTORCHES株式会社のコーポレートサイト等の公開情報をもとに記載しています。最新情報は公式サイトでご確認ください。
エムトラスト株式会社との関係（2026年8月31日の株主構成変更）
TORCHESを語るうえで欠かせないのが、東京都中央区に本社を置く不動産会社エムトラスト株式会社の存在です。エムトラストは東京23区を中心に用地の仕入れ・企画・開発・売却を手がける会社で、2025年9月期には売上高535億円を達成し、売上総利益・営業利益ともに過去最高を記録したと発表しています。
ここで大切な最新情報があります。2026年8月31日付でTORCHES株式会社の株主構成が変更となり、TORCHES株式会社はエムトラスト株式会社の完全子会社およびグループ会社ではなくなりました。
一方で、エムトラスト株式会社による出資および事業上の協力関係は継続しています。つまり現在のTORCHESは、エムトラスト株式会社が出資するTORCHES株式会社が、エムトラスト株式会社との協力体制のもとで不動産ファンドを提供しているという位置づけです。
※エムトラスト株式会社による出資は、TORCHESで募集されるファンドの元本および分配を保証するものではありません。投資判断にあたっては、各ファンドの契約成立前書面等で、運営者であるTORCHES株式会社の情報とファンドごとの条件を必ずご確認ください。
不動産クラファンの基本的な仕組みや、事業者選びの考え方については【2026年最新版】不動産クラウドファンディングとは？仕組みやメリット・デメリット、おすすめ事業者を紹介で詳しく解説しています。
TORCHESの基本スペック
TORCHESのサービス内容を一覧にまとめました。サービス名の「TORCHES」は「松明（たいまつ）」を意味し、「投資に、灯りを。」というスローガンが掲げられています。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | TORCHES（トーチーズ） |
| 運営会社 | TORCHES株式会社 |
| 出資・協力関係 | エムトラスト株式会社が出資（※出資は元本・分配を保証するものではありません） |
| 許認可 | 不動産特定共同事業 徳島県 第2号 |
| サービス開始 | 2025年11月24日 |
| 最低投資額 | 1口1万円 |
| 想定利回り | 10%前後〜10%台後半の案件が中心（ファンドにより異なる） |
| 運用期間 | 3〜10ヶ月程度の短期が中心 |
| 主な投資対象 | 東京23区を中心とした物件 |
| ファンドの性質 | キャピタルゲイン（売却益）型が中心 |
不動産クラファンは大きく「信頼度重視型」「高利回り型」「バランス型」の3タイプに分けられます。TORCHESは明確に「高利回り型」です。タイプ別の整理は不動産クラウドファンディング54社を3タイプで比較！をご覧ください。
TORCHESの5つの特徴：他の不動産クラファンとここが違う
不動産クラファンのサービスは全国に100社以上あります。その中で私がTORCHESに注目している理由を、5つの特徴に分けて解説します。数字だけでなく、その裏側にある仕組みやリスクもあわせてお伝えします。
① 想定利回り10%前後〜の高利回り
TORCHESの最大の魅力は、やはり想定利回りの高さです。インカムゲイン中心の大手サービスでは想定利回り3〜5%台が一般的ですが、TORCHESでは10%前後のファンドが標準的で、私が出資したファンドの中には10%台後半のものもあります。
この高利回りの背景には、TORCHESの仕入れ担当者が不動産会社を直接訪問して案件を開拓していることや、エムトラスト株式会社との協力体制のもとで都心の不動産開発・売却のノウハウを活かしたファンド組成を行っていることが挙げられます。
ただし、高利回りはリスクと表裏一体です。TORCHESのファンドは物件の売却益を原資とするキャピタルゲイン型が中心で、売却価格や売却時期によって運用成果が変わります。この点は後ほど「リスク」の章で詳しく解説します。
② サービス開始から急ピッチで積み上がる組成・償還実績
新興サービスは「実績がない」点が不安材料になりがちです。TORCHESは2025年11月のサービス開始以降、短期間で多数のファンドを組成しており、同社の紹介によるとサービス開始から半年で30件以上のファンドを組成し、10件以上の償還実績があるとされています。
また、エムトラスト株式会社は、TORCHESの開始以前から他社の不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング向けの案件に関わってきた会社であり、同社が関わった案件では元本毀損や償還遅延は発生していないと公表されています。
※上記の運用・償還実績は過去のものであり、将来の運用成果を保証するものではありません。不動産クラウドファンディングは元本保証のない商品であり、不動産市況の悪化や売却の遅延などにより、分配金の減少や元本欠損が生じるリスクがあります。
③ 東京23区中心の物件に1万円から参加できる
TORCHESのファンドは東京23区を中心とした立地の物件が多いのが特徴です。私が出資したファンドも、港区・渋谷区・豊島区・江戸川区など23区内の案件でした。
都心の不動産に個人で投資しようとすると、通常は数千万円〜数億円規模の資金が必要です。TORCHESなら1口1万円から参加できるため、普通の会社員でも都心の不動産プロジェクトに少額で関わることができます。
④ 短期運用＋運用終了後のスピード償還
TORCHESのファンドは運用期間3〜10ヶ月程度の短期型が中心です。土地や物件を取得して売却するキャピタルゲイン型の運用スタイルから、自然と短期の設計になっています。
さらにTORCHESは償還スピードにも力を入れており、運用終了後は翌10営業日以内の償還を予定しているとしています（状況により前後する場合があります）。早期売却が実現した場合には早期償還も行われるため、資金を次のファンドへ回しやすいのが魅力です。
短期で資金が戻ってくると、受け取った元本と分配金を次の案件へ再投資しやすくなります。運用期間が短いほど、長期的な不動産市況の変化に左右されにくいという利点もあります。
⑤ 不定期のキャンペーンで実質リターンを上乗せできることも
TORCHESでは、これまで不定期に新規投資家向けのキャンペーンが実施されてきました。参考までに、過去に実施されたキャンペーンをまとめます。
| キャンペーン | 実施期間 | 主な内容 | 状況 |
|---|---|---|---|
| 初回出資キャンペーン | 〜2026年3月1日 | 初回出資完了でAmazonギフト券2,000円分 | 終了 |
| 初夏の投資応援Wキャンペーン | 2026年4月24日〜5月31日 | 会員登録と投資完了で合計最大4,000円分のデジタルギフト | 終了 |
| 夏の投資スタート応援キャンペーン | 2026年7月29日〜8月31日 | 会員登録と投資完了で合計最大4,000円（現金） | 終了 |
※上記はいずれも終了済みのキャンペーンです。過去の実施例として掲載しており、現在の特典を示すものではありません。現在実施中のキャンペーンの有無・内容は、必ずTORCHES公式サイトでご確認ください。
各社の最新キャンペーンは口座開設キャンペーンまとめでも随時更新しています。また、自分の投資スタイルに合ったサービスを絞り込みたい方は不動産クラファン高利回りランキング、安全性重視の方は低リスク・インカムゲイン重視で選ぶ安定投資ランキングも参考にしてください。
口座を開設して、募集中のファンドを確認してみましょう！
TORCHESのメリットとデメリット：リアルな視点で評価する
どんなに魅力的なサービスにも、メリットとデメリットの両面があります。TORCHESについても、良い点だけでなく気になる点も含めて公平に評価しておきます。
TORCHESのメリット
1万円から始められる少額投資はまず大きなメリットです。現物の不動産投資とは異なり、物件の管理や入居者対応も不要で、投資家は出資後に分配金と元本の償還を待つ「ほったらかし投資」が可能です。
想定利回りの高さも見逃せません。10%前後という水準は、銀行預金はもちろん、インカムゲイン中心の大手不動産クラファンと比べても際立っています。
短期運用とスピード償還も魅力です。3〜10ヶ月程度の運用期間は「まずは半年だけ試してみる」という段階的なスタートにも向いています。
許認可がそろった運営体制も安心材料です。不動産特定共同事業の許可、第二種金融商品取引業の登録、宅建業免許を取得しており、エムトラスト株式会社との協力体制のもとでファンドが提供されています。
TORCHESのデメリット
劣後出資比率が10%前後と低めのファンドが多い点は注意が必要です。劣後出資比率が20〜40%台のサービスと比べると、投資家の元本を守るクッションは薄いといえます。ファンドごとの劣後出資比率や手数料などの条件は、必ず募集ページで確認しましょう。
キャピタルゲイン型のリスクも理解しておく必要があります。賃料収入を原資とするインカム型と異なり、売却益を原資とするキャピタル型は、建築費の高騰や不動産市況の悪化、売却の遅延の影響を直接受けます。
サービスとしての歴史が浅い点も正直にお伝えします。2025年11月開始のため、TORCHES単独での長期的なトラックレコードはこれから積み上がっていく段階です。株主構成が変わった直後でもあるため、今後の運営状況も注視していきたいところです。
人気ファンドは抽選倍率が高くなりやすい点もデメリットです。希望額を出資できなかったり、落選したりすることもあります。
TORCHESの評判・口コミ：投資家はどう感じているか
SNSや投資家コミュニティで見かけるTORCHESへの声をまとめると、高利回りと償還スピードへの評価が中心です。一方で、改善を望む声もあります。
ポジティブな声としては、「10%前後の利回りが普通に出てくる」「早期償還が多く資金の回転が早い」「1万円から都心の案件に投資できるのがうれしい」といった声が目立ちます。
気になる声としては、「人気ファンドの抽選になかなか当たらない」「劣後出資比率をもう少し厚くしてほしい」「ファンドの条件をもっと丁寧に説明してほしい」といった意見があります。
私自身、出資して償還済みとなった2ファンドは、いずれも想定どおりの利回りで元本とともに償還されました。
※私の投資結果やTORCHESの過去の償還実績は、将来の運用成果を保証するものではありません。不動産クラウドファンディングには元本欠損が生じるリスクがあります。
安定したキャッシュフローづくりの一手として検討してみてください。
TORCHESのリスクと注意点：投資前に必ず確認すること
TORCHESへの投資を検討するなら、次のリスクは必ず理解したうえで判断してください。高利回りのサービスほど、リスクを知ったうえで「どれだけの金額を投じるか」を決めることが大切です。
元本欠損リスク
不動産クラファンに元本保証はありません。キャピタルゲイン型が中心のTORCHESでは、建築コストの上昇、物件売却の遅延や価格の下落、不動産市況の悪化などがリターンに直接影響します。劣後出資の範囲を超える損失が発生した場合、投資家の元本に損失が及ぶ可能性があります。
流動性リスク
投資した資金は、運用期間中は原則として引き出せません。短期設計とはいえ、途中での資金化は難しいため、生活費や近いうちに使う予定のお金は投じないようにしましょう。
運営会社リスク
TORCHES株式会社としての事業歴はまだ浅く、2026年8月31日には株主構成の変更もありました。エムトラスト株式会社による出資・協力関係は継続していますが、その出資はファンドの元本や分配を保証するものではありません。1社に集中投資せず、複数のサービスへ分散投資することを心がけましょう。
税金について
TORCHESのような匿名組合型ファンドの分配金は原則として「雑所得」として扱われ、所得税・復興特別所得税の計20.42%が源泉徴収されます。確定申告の要否は個人の状況によって異なります。詳しくは投資の税金完全ガイドをご覧いただくか、税理士や税務署にご確認ください。
TORCHESへの登録方法と投資の流れ
TORCHESで投資を始めるまでの流れはシンプルで、すべての手続きがオンラインで完結します。人気ファンドは募集開始直後に応募が集中するため、投資家登録は事前に済ませておくのがおすすめです。
① 投資家登録（無料）：TORCHES公式サイトから会員登録を行い、基本情報の入力と本人確認書類の提出を行います。
② ファンドに応募：募集ページで想定利回り・運用期間・劣後出資比率などの条件を確認し、気になるファンドに応募します。募集方式はファンドごとに異なります。
③ 入金・出資確定：当選・申込みが確定したら、案内に従って出資金を入金します。出資が確定すると運用がスタートします。
④ 分配金・元本の受取り：運用終了後、分配金と元本が償還されます。早期売却が実現した場合には早期償還となることもあります。
※具体的な手続きの順序や入金方法は、必ずTORCHES公式サイトの最新の案内をご確認ください。
今募集中のファンドは【毎日更新】募集中ファンド一覧でまとめてチェックできます。
TORCHESは「今すぐ登録する価値あり」の不動産クラファンか？私の結論
結論から言えば、高利回りを狙いたい方にとって、TORCHESは投資家登録しておく価値のあるサービスだと私は考えています。
理由は3つあります。第一に、東京23区中心の物件に1万円から投資でき、想定利回り10%前後の案件が並ぶ点。第二に、短期運用と運用終了後のスピード償還で、資金効率を高めやすい点。第三に、許認可がそろったうえで、エムトラスト株式会社との協力体制のもとファンドが提供されている点です。
一方で、劣後出資比率の低さ、キャピタルゲイン型のリスク、サービス歴の浅さは無視できません。TORCHESは「攻めの不動産クラファン」として、ポートフォリオの一部に組み込むのが適切な使い方だと考えています。
安全性を重視する方は、劣後出資比率が高めのNINE FUNDやらくたまなどと組み合わせながら、TORCHESで高利回りを狙う分散投資を検討してみてください。
投資チャンスを逃さないよう、口座開設は事前に済ませておきましょう！
私・為替コヤジが実際にTORCHESで投資したファンド一覧
百聞は一見にしかず。私が実際にTORCHESへ出資したファンドと状況を公開しますので、投資判断の参考にしてください。
| 年月 | ファンド | 想定利回り | 運用期間 | 投資額 | 状況 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年12月 | 江戸川区平井1丁目ファンド | 10.0% | 6ヶ月 | 10万円 | 償還済み |
| 2025年12月 | 豊島区池袋2丁目ファンド | 10.0% | 6ヶ月 | 10万円 | 償還済み |
| 2026年3月 | No.20 港区西麻布2丁目ファンド | 12.0% | 6ヶ月 | 10万円 | 償還済み |
| 2026年5月 | No.33 渋谷区恵比寿2丁目ファンドⅡ | 18.0% | 8ヶ月 | 10万円 | 運用中 |
| 2026年6月 | No.38 港区元麻布2丁目ファンド | 17.0% | 4ヶ月 | 10万円 | 運用中 |
※利回りは募集時の想定利回りです。過去の運用・償還実績は将来の運用成果を保証するものではなく、不動産クラウドファンディングには元本欠損が生じるリスクがあります。
不動産クラファン全体の資産推移は不動産クラファン・ソシャレンの運用実績で包み隠さず公開しています。ファンド選びで失敗しないためには、ファンドの賢い選び方も最初に読んでおきましょう。
まとめ：TORCHESのポイントを整理
最後に、TORCHESのポイントを整理します。メリットとリスクの両方を押さえたうえで、ご自身のポートフォリオに合うかどうかを判断してください。
- TORCHESは2025年11月24日に開始した、TORCHES株式会社（徳島県 第2号）が運営する不動産クラウドファンディング
- 2026年8月31日付の株主構成変更により、エムトラスト株式会社の子会社・グループ会社ではなくなったが、エムトラスト株式会社による出資および協力関係は継続（出資は元本・分配を保証するものではありません）
- 東京23区中心の物件に1口1万円から投資でき、想定利回りは10%前後〜の案件が中心
- 運用期間3〜10ヶ月程度の短期型で、運用終了後のスピード償還が魅力
- 劣後出資比率10%前後、キャピタルゲイン型、サービス歴の浅さはデメリットとして要確認
TORCHESは「高利回り×短期運用×都心物件」を少額から狙える、攻めの不動産クラファンです。不動産クラファンは分散投資が鉄則です。まずは無料で投資家登録を行い、募集中のファンドの条件を見比べながら、TORCHESという選択肢を検討してみてください。
不動産クラファンは、私が実践するほったらかし投資の9つの手法の一つです。他の手法との比較もあわせてご覧ください。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の購入・取引を勧誘するものではありません。掲載情報は2026年10月時点で確認できた公開情報にもとづいています。最新の条件は必ずTORCHES公式サイトでご確認ください。
