「上場企業が運営するクラファンって本当に安全なの？」
「茨城の物件しか扱っていないのは大丈夫？」
「利回り4.5%は高くも低くもない…結局どう評価すればいいの？」
そんな疑問を持って調べているあなたに、今すぐ注目していただきたいのが KORYO Funding（コーリョーファンディング）です。
KORYO Fundingは、東証スタンダード市場に上場する香陵住販株式会社（証券コード：3495）が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。 2022年のサービス開始以来、第26号まで着実にファンドを積み重ね、累計調達額は約9億円超に到達。 元本割れゼロの実績を維持しながら、劣後出資比率30%・想定利回り4.5%という「安全性と利回りのバランス」を業界内でも際立つ水準で提供し続けています。
「上場企業が運営している」という事実だけでも他の非上場クラファンとは一線を画しますが、それ以上に注目すべきは、 創業40年超・管理戸数2.4万戸超という圧倒的な地元密着力を背景に持つ運営会社の実力です。 投資対象となる茨城の不動産を知り尽くした事業者が組成するファンドには、他のサービスが束になっても太刀打ちできない強みがあります。
この記事では、不動産クラウドファンディングに20社以上投資してきた私・為替コヤジが、 KORYO Fundingのサービス概要・特徴・メリット・デメリット・評判・リスク・登録方法まで余すことなく解説します。
この記事を読む前に、まずは不動産クラウドファンディングの基礎知識を確認したい方はこちら。
- KORYO Fundingの仕組みと運営会社「香陵住販株式会社」の実力
- 劣後出資比率30%・想定利回り4.5%が意味する安全性とリターンのバランス
- 東証スタンダード上場企業ならではの信頼性のポイント
- 茨城特化・インカムゲイン型という独自の強みと投資対象の特徴
- KORYO Fundingのメリット・デメリットと他サービスとの比較
- 実際の評判・口コミ（先着・抽選ともに激戦という現実）
- リスクと注意点（開発型ファンドの配当遅延事例を含む）
- 口座開設から投資までの具体的な手順
KORYO Fundingとは？サービスの基本情報と運営会社を確認する
KORYO Fundingを検討するにあたって、まず「どんな会社が運営しているのか」を把握することが大切です。 どんなに安全そうに見えても、運営会社の素性がわからないサービスに資金を預けることはできません。 KORYO Fundingについては、運営会社の透明性という観点で業界内で圧倒的に信頼しやすい立ち位置にあります。 その理由から丁寧に解説していきましょう。
KORYO Fundingは不動産特定共同事業法に基づく出資型クラファン
まず仕組みの整理をしておきましょう。KORYO Fundingは「不動産特定共同事業法」に基づく不動産投資型クラウドファンディング（出資型）です。 本ブログで別途紹介しているソーシャルレンディング（融資型）とは仕組みが根本的に異なります。
投資家から集めた資金で実際に不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を分配します。 「貸す」ではなく「出資する」立場であり、現物不動産という裏付けのある投資です。 不動産クラファンとソーシャルレンディングの違いが気になる方はこちらの記事をご覧ください。
運営会社「香陵住販株式会社」の概要
KORYO Fundingを運営するのは、茨城県水戸市に本社を置く香陵住販株式会社です。 1981年の創業以来、茨城県を中心に地域密着型の不動産事業を40年以上にわたって営んできた会社です。 2018年に東証JASDAQ市場へ上場、2022年に東証スタンダード市場へ移行しており、東証スタンダード上場企業（証券コード：3495）として財務情報が定期的に開示されています。
現在は茨城県・千葉県・東京都に計20店舗を展開する総合不動産会社へと成長を遂げており、 不動産売買・賃貸仲介・賃貸管理・リフォーム・土地有効活用など幅広い不動産事業を手がけています。 なかでも賃貸管理部門は管理戸数24,481戸（2025年9月末時点）と茨城県内トップクラスの実績を誇ります。 2021年に不動産特定共同事業の許可を取得し、2022年よりKORYO Fundingを本格スタートさせました。
2024年9月期の業績は売上高100億3,500万円（前期比+7.6%）、営業利益10億100万円（前期比+16.8%）と増収増益基調を維持しており、財務健全性も高く評価できます。
KORYO Fundingの基本スペック
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | KORYO Funding（コーリョーファンディング） |
| 運営会社 | 香陵住販株式会社 |
| 創業 | 1981年 |
| 上場市場 | 東証スタンダード市場（コード：3495） |
| 本社 | 茨城県水戸市 |
| 不動産特定共同事業許可 | 取得済み（電子取引業務認可含む） |
| 最低投資額 | 10万円（1口） |
| 想定利回り（年利） | 4.5%程度（インカムゲイン型） |
| 優先劣後比率 | 投資家70%：事業者30% |
| 運用期間 | 1年（365日）が中心 |
| サービス開始 | 2022年3月 |
| 累計ファンド数 | 26号まで（2026年3月時点） |
| 累計調達額 | 約9億円超（2025年5月時点） |
| 元本割れ実績 | ゼロ |
| 投資対象 | 茨城県中心の賃貸アパート・マンション |
| 応募方式 | 先着式・抽選式（混在） |
| 配当方式 | インカムゲイン型（賃料収入を分配原資） |
KORYO Fundingの4つの特徴：他の不動産クラファンとここが違う
不動産クラファンのサービスは全国に数多く存在します。その中でKORYO Fundingが際立つ理由は何か。 高利回りを売りにするサービスが多い中で、あえて「上場企業の安全性」と「地域密着の知見」を軸に据えた 独自のポジショニングにあります。ここでは私が特に注目している4つの特徴を解説します。
① 東証スタンダード上場企業が運営という圧倒的な信頼性
不動産クラファンの世界において、運営会社が東証上場企業というだけで圧倒的な差別化になります。 上場企業は定期的な決算開示義務があり、財務状況をだれでも確認できます。 香陵住販株式会社は東証スタンダード市場に上場しており、投資家が財務の健全性を自分の目で定期的にチェックできる点は、非上場企業が運営する多くのクラファンと根本的に異なります。
「投資先のクラファン会社が突然消えた」というリスクへの対策として、運営会社の財務透明性は最重要チェック項目の一つです。 不動産クラウドファンディング選びの基本ポイントでも詳しく解説していますが、 上場企業運営というファクターは安全性評価で非常に高いウェイトを占めます。
② 劣後出資比率30%という業界トップクラスの安全設計
KORYO Fundingのファンドは優先劣後比率が投資家70%：事業者30%に設定されています。 これが意味することは、物件価値が仮に30%下落した場合でも投資家の元本は守られるということです。
業界内で劣後出資比率を比較すると、10〜20%が一般的なサービスが多い中で、 KORYO Fundingの30%という水準は業界トップクラスの安全設計といえます。 T’s Funding（劣後50%）に次ぐ高水準であり、 「元本を守りながら着実に増やしたい」という方に非常にマッチしたサービスです。
③ 創業40年・管理戸数2.4万戸超の地域密着力が生む物件クオリティ
不動産投資の成否を決める最大の要因は「物件の立地・賃料相場を正確に読めるか」です。 KORYO Fundingが扱うのは茨城県を中心とした賃貸アパート・マンションですが、 運営会社の香陵住販は茨城県内で管理戸数24,481戸という圧倒的な地場シェアを誇ります。
地元の賃貸需要・家賃相場・空室リスクを知り尽くしたプロが物件を選定・運用するため、 ファンド対象物件の信頼性は極めて高いといえます。東京や大阪の物件を扱う事業者が「地方の物件は…」と二の足を踏む中、 茨城のことは香陵住販に聞けという絶対的な強みがKORYO Fundingの根幹を支えています。
④ インカムゲイン型に徹した安定運用の思想
不動産クラファンには「インカムゲイン型（賃料収入が主な分配原資）」と「キャピタルゲイン型（売却益が主な分配原資）」の2種類があります。 KORYO Fundingはほぼすべてのファンドがインカムゲイン型、すなわち既に賃貸運営中の物件からの賃料収入を分配原資とする設計です。
これにより「物件が売れるかどうか」という市況リスクに左右されにくく、 安定した分配が見込めます。開発型（建設中の物件に投資する型）のように「竣工遅延で利回りが下がる」というリスクが基本的に低い点は、 安全重視の投資家に大きな安心感をもたらします。
KORYO Fundingのメリットとデメリット：リアルな視点で評価する
どんなに優れたサービスにもメリットとデメリットは存在します。 私・為替コヤジが感じるKORYO Fundingの本音の評価を公平にまとめます。
KORYO Fundingのメリット
東証スタンダード上場企業という透明性の高さは、不動産クラファン選びで最初に重視したいポイントです。 決算情報が公開されており、経営状況をだれでも確認できる安心感は、非上場企業が多いクラファン業界の中で際立ちます。
劣後出資比率30%という厚い安全クッションは、元本保護という観点で業界トップクラスです。 不動産価格が30%下落しない限り投資家の元本には影響がないという設計は、 リスクを最小化しながら安定収益を狙いたい方にとって理想的な設計といえます。
インカムゲイン型・賃料収入ベースの安定性もKORYO Fundingの大きな魅力です。 すでに入居者がいる物件からの賃料収入が主な分配原資のため、 市況に大きく左右されず、毎年コンスタントな分配が期待できます。
茨城特化によるニッチな地域分散効果も見逃せません。 東京・大阪の不動産に集中しがちなポートフォリオに地方物件を加えることで、都市部の不動産市況変動に対するリスク分散が実現できます。
KORYO Fundingのデメリット
想定利回り4.5%は他のハイリターン系クラファンより見劣りするのが正直なところです。 TECROWD（平均実績利回り10.01%）やTORCHES（想定利回り8.5〜17%）と比べると、 リターン面の訴求力は低くなります。 「利回りを最大化したい」という方にとっては物足りなさを感じるかもしれません。
最低投資額10万円というハードルも課題の一つです。 1万円から投資できるサービスが増える中で、10万円という最低ラインは投資初心者の参入障壁になります。
投資対象が茨城県中心という地域集中リスクも認識が必要です。 地域分散という観点では逆に茨城リスクに集中してしまうため、 KORYO Fundingだけで資産を集中させることは推奨できません。
開発型ファンドでは配当が想定利回りを一時的に下回る事例ありという点も知っておくべきです。 第18号ファンドでは、開発型の特性上、竣工後の入居稼働が想定より遅れたことで初回配当が想定利回り（4.5%）を下回る水準（2.92%）での実施となりました。 ただし現在は満室稼働中で、最終的には想定利回りを達成できる見込みとされています。 このような開発型案件特有の一時的な変動リスクは事前に理解しておく必要があります。
ファンドの組成頻度が年4〜6本程度と多くない点も現実です。 投資タイミングの選択肢が限られており、人気ファンドは先着・抽選ともに激戦になります。
KORYO Fundingの評判・口コミ：実際の投資家の声は？
SNSや各クラファン比較サイトに寄せられた投資家の声をまとめると、 安全性・運営会社への信頼・地方分散効果を評価するポジティブな声が多い印象です。
ポジティブな声としては、「40年以上の社歴があり上場企業で決算内容も良く、地元でも評判の良い会社と聞いて投資した」「インカムゲイン型で劣後出資比率30%の高い安全性が気に入っている」「毎回応募しているほど推しサービス」「利回りは目立たないが上場企業運営という安心感が違う」「茨城地盤の不動産運用を地場の会社に任せられる安心感がある」といった声が目立ちます。
一方で気になる声としては、「先着・抽選ともに激戦でなかなか投資できない」「第18号の初回配当が想定利回りを下回った点が少し不安だった」「利回りはそこそこなので高利回りを求める方には物足りない」といった声も見られます。
総じて「安全性重視の投資家から高評価」という印象であり、リスクを最小化しながら定期収益を積み上げたいという方に根強い人気があります。
KORYO Fundingのリスクと注意点：投資前に必ず確認すること
いかに安全設計が優れたサービスでも、投資にリスクはつきものです。 KORYO Fundingへの投資を検討する際は以下のリスクを必ず理解したうえで判断してください。
元本割れリスク
KORYO Fundingは優先劣後方式を採用し、劣後出資比率30%という厚いクッションを設けています。 ただし、物件価値が30%を超えて下落するような極端なシナリオでは、 投資家の元本に影響が及ぶ可能性は理論上存在します。 不動産相場の急変や大規模な自然災害等のシナリオは完全には排除できません。
開発型ファンドの利回り変動リスク
第18号ファンドの事例が示すように、開発型案件では竣工後の満室稼働が想定より遅れた場合に 配当が一時的に想定利回りを下回る可能性があります。 ただし同社は「最終的に想定利回りを達成できる見込み」と説明しており、 最終償還時に調整するスタンスを取っています。 先着・抽選で選べるファンドの型（インカムゲイン型か開発型か）は事前に必ず確認しましょう。
地域集中リスク
投資対象が茨城県に集中しているため、茨城県内での大規模な自然災害（地震・水害等）や 経済的な地域衰退が発生した場合に複数ファンドが同時に影響を受ける可能性があります。 KORYO Funding単体に資金を集中させず、他の不動産クラファンと組み合わせたポートフォリオ構築が推奨されます。
流動性リスク（中途解約不可）
KORYO Fundingには現時点で中途解約・地位譲渡の制度がありません。 運用期間中（通常1年）は資金が拘束されるため、急な資金需要には対応できません。 運用に回す資金は「1年間使わなくてもよい余裕資金」に限定することが大原則です。
税金について
KORYO Fundingの分配金は「雑所得」として扱われ、所得税・復興特別所得税の計20.42%が源泉徴収されます。 給与所得者の場合、雑所得の年間合計が20万円以下であれば確定申告不要なケースもありますが、 詳細は税理士や税務署にご確認ください。
KORYO Fundingへの登録方法と投資の流れ
実際にKORYO Fundingで投資を始めるまでの流れは非常にシンプルです。 すべてWEBで完結するため、店舗に出向く必要はありません。
① 会員登録（無料）：KORYO Funding公式サイトからメールアドレスとパスワードを入力して会員登録します。 登録は無料で、ファンド情報のメール通知が受け取れるようになります。 ファンドの公開情報は会員登録後にいち早くチェックできます。
② 本人確認・投資家登録：本人確認書類の提出・各種情報の入力を行います。 WEBで完結するため、郵送手続きは不要です。
③ 入金：投資したいファンドに応募するために、あらかじめ資金を入金しておきます。
④ ファンドに応募（先着式・抽選式）：気になるファンドが公開されたら応募します。 先着式はスピード勝負、抽選式は落選してもキャンセル待ちができます。 ファンドは年4〜6本程度の組成ペースのため、会員登録を済ませてメール通知を受け取れる状態にしておくことが重要です。
⑤ 分配金・元本の受取り：運用期間終了後、分配金と元本が振り込まれます。 インカムゲイン型ファンドでは運用期間終了時に一括で分配・償還されるケースが多いです。
投資チャンスを逃さないよう、事前に口座開設を済ませておくことを強くおすすめします。
KORYO Fundingは「今すぐ登録する価値あり」か？為替コヤジの結論
結論から言えば、KORYO Fundingは安全性重視の投資家ならば今すぐ登録しておくべきサービスです。 ただし「高利回りを最優先にしたい方」には向かないという条件付きです。
理由は明確です。第一に、東証スタンダード上場企業が運営するという財務透明性の高さは、 非上場クラファンが多い業界の中で圧倒的な差別化です。 財務内容を決算情報で継続的にチェックできる安心感は、長期的なパートナーとして信頼できる要素です。
第二に、劣後出資比率30%という業界トップクラスの安全設計は、元本を守りながら着実に4.5%を積み上げる投資に最適です。 派手さはありませんが、リスクに対するリターンのバランスの良さは業界でも指折りです。
第三に、創業40年超・管理戸数2.4万戸超という地域トップクラスの実績を持つ事業者が茨城の不動産を扱うことで、 ファンド対象物件の品質・稼働率への信頼性は高い水準にあります。
一方で、利回り4.5%は高利回りを目指す方には物足りず、茨城集中リスクと中途解約不可という制約もあります。 「高利回りを狙いたい部分はTECROWDやTORCHESに任せ、安全資産の核にはKORYO Fundingを据える」という 分散投資の発想が、KORYO Fundingの最も賢い活用法だと私は考えています。
不動産クラファンおすすめ業者ランキングでは他サービスとの比較も詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
まとめ：KORYO Fundingのポイントを整理
KORYO Fundingは2022年にスタートした不動産投資型クラウドファンディングで、 東証スタンダード市場に上場する香陵住販株式会社（証券コード：3495）が運営します。
1981年創業・管理戸数2.4万戸超という地域密着型の総合不動産会社が、 茨城県を中心とした賃貸アパート・マンションを対象に、 劣後出資比率30%・想定利回り4.5%というバランスの良い設計でファンドを提供しています。 元本割れゼロの実績を継続しながら、2026年3月時点で第26号まで着実に償還を積み重ねてきた信頼性は、安全性重視の投資家に高く評価されています。
一方で、利回り4.5%はハイリターン系クラファンと比べると見劣りし、 最低投資額10万円・中途解約不可・茨城集中という制約もあります。 開発型ファンドでは一時的な配当変動リスクも存在します。
KORYO Fundingは「上場企業の信頼性×劣後30%の安全設計×地域密着の物件品質」という三拍子が揃った、 安全性重視のポートフォリオのコアとなり得る不動産クラファンです。 まずは無料で会員登録を行い、次のファンド募集に備えておきましょう。
不動産クラウドファンディングと似たサービスのソーシャルレンディングについてはこちらをご覧ください。
また両社の違いは不動産クラファンとソシャレンの違いで詳しく解説しています。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
ほったらかし投資でリスク分散
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | 投資先 |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） |
| FX（自動売買） | トラリピ / 松井証券FX |
| FX（スワップ） | セントラル短資FX / みんなのFXなど |
| 仮想通貨（BTC / ETH / XRP） | BitLending / PBRレンディング |
| 不動産クラファン / ソシャレン | みらファン / TOMOTAQU / TORCHESなど |
| ロボアドバイザー | ROBOPRO |
ほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。
再現性があるので為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
投資に関する注意喚起
投資は運用結果によっては資産が増える、不労所得を得られるなどのメリットがありますが、一方で元本割れなどのリスクが伴います。
特にFXや仮想通貨などは価格が急激に変動することがあり、高い収益を期待できる反面、リスクの高い資産でもあります。
投資に関する注意喚起について詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
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| 日本暗号資産取引業協会（JVCEA） | |
| 消費者庁｜仮想通貨関連トラブル注意喚起 | |
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