「不動産クラファンを始めてみたいけど、どこに預ければいいかわからない」
「TSON FUNDINGって名前は聞くけど、本当に大丈夫なの？」
――そんな疑問をお持ちではないでしょうか。
私（為替コヤジ）は現在、複数の不動産クラウドファンディングに分散投資しながら、年間のキャッシュフローを着実に積み上げています。TSON FUNDINGはその中でも、累計ファンド組成数・償還実績ともに業界トップクラスという圧倒的な実績を持つサービスです。
この記事では、TSON FUNDINGの特徴から運営会社の信頼性、メリット・デメリット、向いている人まで、実践者の目線で徹底解説します。登録を検討している方はぜひ最後まで読んでみてください。
この記事は、為替コヤジが書いています。
- アラフィフの投資ブロガー
- 投資歴14年、運用額5,000万円
- FXや不動産クラファン、仮想通貨などのほったらかし投資を実践
- TSON FUNDINGの基本情報と運営会社（株式会社TSON）の概要
- 累計315ファンド・元本割れゼロという驚異の実績の中身
- 匿名組合型ファンドと任意組合型ファンドの違い
- AIを活用した物件選定の仕組みと安全性
- TSON FUNDINGのメリット・デメリット
- どんな人に向いているか・向いていないか
- 実際の始め方と登録キャンペーン情報
TSON FUNDINGとは？基本情報と運営会社の概要
TSON FUNDINGは、愛知県名古屋市に本社を構える株式会社TSON（ティーソン）が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。同社は2008年創業と、不動産業界では一定の歴史を持つ企業です。
不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から少額ずつ資金を集め、プロが不動産を運用し、その収益を分配する仕組みです。実物不動産への投資と異なり、ローンを組む必要がなく、少額からでも参加できる点が大きな魅力です。詳しい仕組みは下の記事をご覧ください。
株式会社TSONの特徴は、単なるファンド仲介業者ではなく、自社で土地の仕入れから物件開発・販売まで一貫して手がけるデベロッパーである点です。不動産特定共同事業の許可（資本金1億円以上が必要な厳格な許認可）に加え、建設業許可も保有しており、設計・施工管理まで自社グループで行える体制を持っています。
また、同社は東証プロマーケット上場企業であり、一定の情報開示義務があることも信頼性の担保につながっています。
TSON FUNDINGの基本スペック
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス名 | TSON FUNDING（ティーソンファンディング） |
| 運営会社 | 株式会社TSON |
| 本社所在地 | 愛知県名古屋市中村区 |
| 設立 | 2008年8月20日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 最低投資額 | 10万円（匿名組合型）/ 100万円（任意組合型） |
| 想定利回り | 年利5〜8%程度 |
| 運用期間 | 6ヶ月〜2年（ファンドによる） |
| ファンドタイプ | 匿名組合型・任意組合型の2種類 |
| 累計ファンド数 | 315ファンド（2026年2月時点） |
| 元本割れ実績 | ゼロ（サービス開始以来） |
※上記は2026年2月時点のプレスリリース情報をもとにしています。最新情報は公式サイトでご確認ください。
TSON FUNDINGの驚異的な実績｜累計315ファンド・元本割れゼロ
TSON FUNDINGを語るうえで外せないのが、その圧倒的な実績です。
2026年2月に公式プレスリリースで発表された内容によると、累計ファンド運用実績が300億円を超えました。ファンド数は315ファンド（運用額308億円）、そのうち償還済みファンド数は220ファンド（償還額200億円）となっています。
そして、最も重要なのはこの一文です。
「償還されたすべてのファンドにおいては、元本割れおよび償還遅延がない」
不動産クラファンでは、元本割れや償還遅延のリスクは常に存在します。その中で220ファンド全てを想定利回り通り（またはそれ以上）で償還し続けているという事実は、運営体制の堅固さを示す確かな証拠です。
不動産クラファン業界全体が揺れているなかで、これだけのトラックレコードを持つサービスは非常に貴重だと私は感じています。
TSON FUNDINGで安定したキャッシュフローを手に入れる
TSON FUNDINGの2つのファンドタイプ｜あなたに合うのはどっち？
TSON FUNDINGには、異なる投資スキームを持つ2つのファンドタイプがあります。これはTSON FUNDINGの大きな特徴のひとつです。
匿名組合型ファンド（1口10万円〜）
短期〜中期での利回りを狙うタイプです。WEB完結で手続きでき、最低10万円から始められます。
主な特徴は以下のとおりです。
- 運用期間は6ヶ月〜1年程度の短期が中心
- 優先劣後方式により、最低10%以上の劣後出資比率を設定
- 運用終了日から元本償還日まで日割りで利息が加算される（投資ロスが少ない）
- 分配金は雑所得として源泉徴収される
「まず少額で試してみたい」「短期で資金を回したい」という方に向いています。
任意組合型ファンド「SONAE（ソナエ）シリーズ」（1口100万円〜）
長期での資産形成と節税を組み合わせたい方向けの上位スキームです。郵送・対面での書面契約となります。
主な特徴は以下のとおりです。
- 運用期間は3年以上の長期が中心
- 不動産所得として計上できるため、他の損失と損益通算が可能
- 建物の減価償却を活用した節税効果が期待できる
- 想定以上の利益が出た場合は口数に応じて利益還元される
- 源泉徴収なし（確定申告が必要）
「高年収で節税したい」「長期で安定したインカムを得たい」という方に特に向いています。
| 比較項目 | 匿名組合型 | 任意組合型（SONAE） |
|---|---|---|
| 最低投資額 | 10万円 | 100万円 |
| 手続き方法 | WEB完結 | 郵送・対面 |
| 運用期間 | 6ヶ月〜1年程度 | 3年以上 |
| 税区分 | 雑所得 | 不動産所得 |
| 節税効果 | なし | あり（減価償却） |
| 元本への責任 | 有限責任 | 無限責任 |
| 源泉徴収 | あり | なし |
※任意組合型は無限責任となるため、リスクの内容が異なります。投資判断の際はしっかり内容を確認したうえでご検討ください。
TSON FUNDINGの5つの強み｜なぜ選ばれるのか
① AIで物件を選定する「不動産テック」企業
TSON FUNDINGの最大の個性が、独自の不動産AIを活用した物件選定です。約300万件もの不動産データを分析し、賃貸需要や地域特性を踏まえて収益性の高い物件をスクリーニングしています。
人の勘や経験だけに頼らない、データドリブンな物件選定が、安定した運用実績を支えているといえるでしょう。
② 月4回以上のペースでファンドを継続組成
不動産クラファンの悩みのひとつが「ファンドがなくて投資機会を逃す」こと。TSON FUNDINGでは月4回以上のペースでファンドを継続的に組成しており、常に新しい投資先が確保できます。
既存ファンドの運用が終了しても、ほぼ途切れることなく次のファンドに乗り換えられるため、資金効率が高まります。
③ 運用終了日〜償還日まで利息が発生（投資ロスがゼロに近い）
一般的な不動産クラファンでは、運用終了日から実際に償還される日までの間、資金は拘束されているにもかかわらず利息は発生しません。
TSON FUNDINGではこの期間にも日割りで分配金が加算される仕組みを採用しており、資金効率の損失を最小限に抑えられます。細かいポイントですが、長期で運用すればするほど効いてくる差分です。
④ 全期間家賃保証付きファンドで空室リスクを軽減
SMART FUNDシリーズなどのインカム型ファンドでは、入居開始から全期間にわたる家賃保証（マスターリース契約）が付帯しています。入居者が退去しても家賃収入が途絶えないため、想定利回りを安定して受け取れます。
⑤ 自社開発の新築物件を中心としたファンド構成
TSON FUNDINGが扱う物件の多くは、自社グループで仕入れ・開発した新築物件です。仲介業者を挟まないため物件のコストが抑えられ、新築でありながら高い利回りを実現できる理由のひとつとなっています。中心エリアは愛知県・東海地方ですが、首都圏（東京圏）ファミリー向け物件にも展開を広げています。
TSON FUNDINGで安定したキャッシュフローを手に入れる
TSON FUNDINGのデメリット・注意点
どんな投資にも光と影があります。メリットだけでなく、デメリットも正直にお伝えします。
① 最低投資額が10万円とやや高め
不動産クラファンの中には1万円から始められるサービスもあります。TSON FUNDINGの匿名組合型は最低10万円からとなっており、初めて投資する方にとってはやや心理的なハードルがあるかもしれません。
ただし、10万円という金額は「ほったらかし投資」のサテライト枠として十分現実的な水準でもあります。
② 人気ファンドは抽選になることがある
公募額に対して応募が集中するファンドでは、抽選方式が採用されます。必ずしも投資できるわけではない点は注意が必要です。人気の案件が続く場合、なかなか投資のタイミングが掴めないこともあります。
先着式のファンドには積極的に参加しつつ、複数の不動産クラファンに口座を持って分散する戦略が有効です。
③ 元本保証ではない
これはすべての不動産クラファンに共通することですが、元本は保証されません。劣後出資比率10%以上・空室保証・AI選定といったリスク低減策が講じられていても、市場環境の急変によって損失が発生する可能性は排除できません。
余裕資金での投資が大原則です。
④ 任意組合型は無限責任・確定申告が必要
任意組合型ファンドは節税効果がある反面、無限責任となること、毎年確定申告が必要なことに注意が必要です。税務処理や責任範囲をしっかり理解した上で判断してください。
TSON FUNDINGはこんな人に向いている
TSON FUNDINGが向いている方・向いていない方を整理しました。
向いている人
- 年利5〜8%程度の安定したキャッシュフローを得たい人
- ほったらかしで不動産投資をしたい人
- 実績豊富なサービスに安心して投資したい人
- 月に何度も投資機会が欲しい人（ファンド組成頻度が高い）
- 節税しながら長期資産形成をしたい人（任意組合型）
向いていない人
- 1万円など超少額から試したい人（最低10万円）
- 元本が完全に保証された商品を求める人
- すぐに換金できる流動性が必要な人
- 確定申告が面倒で税務処理をシンプルにしたい人（任意組合型は不向き）
私自身は、複数の不動産クラファンに分散投資していますが、TSON FUNDINGはファンド組成頻度の高さと元本割れゼロの安定実績を評価して、サテライト枠の一角として位置づけています。不動産クラファンをポートフォリオに組み込みたいという方には、検討する価値が十分にあるサービスだと考えています。
TSON FUNDINGとほかの不動産クラファンを比較
不動産クラファンは現在、数十社が乱立しています。その中でTSON FUNDINGはどのような立ち位置にあるか、主要サービスと比較してみます。
| サービス名 | 最低投資額 | 平均利回り | 運営会社の特徴 | 元本割れ実績 |
|---|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | 10万円 | 5〜8% | 東証プロマーケット上場・AI活用 | ゼロ |
| COZUCHI | 1万円 | 高め | 高利回り案件多数 | ゼロ |
| CREAL | 1万円 | 3〜5% | 都市部安定型・初心者向け | ゼロ |
| BATSUNAGU | 1万円 | 5〜7% | 地域密着型 | ゼロ |
| TOMOTAQU | 1万円 | 4〜6% | 国内不動産特化 | ゼロ |
TSON FUNDINGは最低投資額こそ10万円と高めですが、業界最多クラスのファンド数・自社開発物件・AIによるリスク管理という面では他社にない強みを持っています。
初めての不動産クラファンとして最低額を抑えたい方にはBATSUNAGUやTOMOTAQUもおすすめです。
TSON FUNDINGの始め方｜登録から投資までの流れ
TSON FUNDINGへの登録と投資は、以下のステップで進みます。
STEP1：会員登録（無料） 公式サイトからメールアドレスを入力し、本人確認書類（マイナンバーカードなど）を提出します。スマートフォンで完結できます。
STEP2：口座開設・審査 審査は通常数日で完了します。登録時にキャンペーンコードがある場合は必ず入力しましょう。
STEP3：入金 投資したいファンドの募集前に、マイページから指定口座へ出資金を入金します。
STEP4：ファンドに申し込む 先着方式または抽選方式でファンドに申し込みます。先着の場合は募集開始時刻を確認して素早く行動しましょう。
STEP5：運用・分配金受け取り 運用開始後はほったらかしでOK。運用終了後に元本と分配金が指定口座に振り込まれます。
TSON FUNDINGに関するよくある質問
Q. TSON FUNDINGは怪しくないですか？
詐欺や問題のある業者ではありません。東証プロマーケット上場企業である株式会社TSONが運営しており、不動産特定共同事業の許可も取得しています。また、累計220ファンドで元本割れ・償還遅延がゼロという実績が信頼性を裏付けています。
Q. 分配金はいつ受け取れますか？
ファンドによって異なりますが、運用期間終了後に元本と分配金がまとめて振り込まれるケースが多いです。一部のインカム型ファンドでは定期的に分配が行われます。
Q. 途中でお金を引き出せますか？
原則として中途解約はできません。ただし、やむを得ない事情がある場合は手続きを経て解約が可能な場合もあります。余裕資金で投資することが前提です。
Q. 確定申告は必要ですか？
匿名組合型ファンドの場合、分配金は源泉徴収（20.42%）されます。給与所得者の方は、分配金が20万円以下であれば確定申告不要のケースが多いです（詳しくは税理士にご相談ください）。任意組合型は不動産所得として確定申告が必要です。
まとめ｜TSON FUNDINGは実績と安定性を重視する投資家におすすめ
TSON FUNDINGの魅力を改めて整理すると、以下のとおりです。
- 累計315ファンド・元本割れゼロという業界トップクラスの実績
- AIを活用した物件選定による安定した運用
- 月4回以上の継続的なファンド組成で投資機会が豊富
- 匿名組合型（10万円〜）と任意組合型（100万円〜）で投資スタイルを選べる
- 運用終了〜償還日まで利息が加算される資金効率の良さ
- 空室保証付きファンドで想定利回りを維持しやすい
デメリットとしては、最低投資額が10万円とやや高めな点、人気ファンドは抽選になること、元本保証ではないことは忘れずに。
ただ、不動産クラファンを「ほったらかし投資のキャッシュフロー源」として活用したいのであれば、TSON FUNDINGは有力な選択肢のひとつです。実績の積み重ねを信頼できる投資家にとって、安心して資金を預けられるサービスだと私は感じています。
まずは無料で口座開設だけでも済ませておくと、良いファンドが出たときにすぐ動けます。
不動産クラファンの他に、私が実践しているTORCHES（トーチーズ）、TECROWD（テクラウド）、TAMBO（タンボー）なども、それぞれ異なる強みを持つサービスです。複数のサービスを組み合わせて分散投資することが、不動産クラファン投資の鉄則です。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
ほったらかし投資でリスク分散
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | 投資先 |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） |
| FX（自動売買） | トラリピ / 松井証券FX |
| FX（スワップ） | セントラル短資FX / みんなのFXなど |
| 仮想通貨（BTC / ETH / XRP） | BitLending / PBRレンディング |
| 不動産クラファン / ソシャレン | みらファン / TOMOTAQU / TORCHESなど |
| ロボアドバイザー | ROBOPRO |
ほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。
再現性があるので為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
投資に関する注意喚起
投資は運用結果によっては資産が増える、不労所得を得られるなどのメリットがありますが、一方で元本割れなどのリスクが伴います。
特にFXや仮想通貨などは価格が急激に変動することがあり、高い収益を期待できる反面、リスクの高い資産でもあります。
投資に関する注意喚起について詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
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