【2026年最新】不動産クラファン高利回り7社ランキング | 想定利回り8%超を厳選

「不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）を始めるなら、できるだけ高い利回りを狙いたい」

そんな”攻め”の投資家の方に向けて、この記事を書きました。2026年現在、不動産クラファンのサービスは全国に100社以上あり、想定利回り2〜5%台の手堅い大手サービスも数多く存在します。ただ、この記事ではあえてそこには焦点を当てません。

不動産クラファンに20社以上投資してきた私・為替コヤジが、高利回り志向の投資家にこそ注目してほしい7社を厳選し、ランキング形式でご紹介します。選定基準は「利回りの高さ」を最優先としつつ、「安全性」「運営会社の信頼性」「投資のしやすさ」も加味した4軸です。それぞれの強みと注意点を、私自身の目線で正直にお伝えします。

なお、今回の7社には明確な選定方針があります。安定重視で利回り5〜8%程度のサービス（みらファンなど）は対象外とし、想定利回り8%を超えるファンドを複数抱える”攻めのサービス”を中心にセレクトしました。

もちろん、もっと手堅い選び方もあります。たとえば東証グロース上場のCREAL（クリアル）、東証プライム上場グループが運営するRimple（リンプル）、東証スタンダード上場の穴吹興産が運営するジョイントアルファなど、上場企業（またはそのグループ）が運営するサービスです。財務の透明性は申し分ありませんが、想定利回りは2〜5%台に抑えられるケースがほとんどです。

私は「せっかく不動産クラファンを活用するなら、銀行預金との差をはっきり実感できるリターンを狙うべき」と考えています。ただし元本保証はなく、利回りが高いファンドほど相応にリスクも高くなる点は、必ず理解したうえで読み進めてください。

不動産クラウドファンディングとは？初心者向けにざっくり解説

本題に入る前に、まず不動産クラファンの基本をおさらいしておきましょう。仕組みを理解しておくと、これから紹介する7社の「高利回りの理由」がより腹落ちするはずです。

不動産クラファンとは、複数の投資家から少額ずつ資金を集め、事業者が不動産を運用して得た収益を分配する投資サービスです。「不動産特定共同事業法」にもとづいて運営されており、国土交通大臣（金融庁長官）または都道府県知事の許可等を受けた事業者のみがサービスを提供できます。

銀行預金との大きな違いは利回りの高さです。本記事で紹介するサービスの中には、想定利回り10%を超えるファンドも珍しくありません。物件管理や入居者対応の手間がいっさい不要な「ほったらかし投資」ができる点も魅力です。

一方で元本保証はありません。高利回りのファンドほど、劣後出資比率が低め・キャピタルゲイン型（売却益依存）といったリスク要因を伴うケースが多く、利回りとリスクは表裏一体であることを強く意識してください。

多くのサービスでは、損失が出た場合にまず事業者側の出資分（劣後出資）から損失を負担する「優先劣後方式」が採用されていますが、その比率はサービス・ファンドによって大きく異なります。

不動産クラファン全体の仕組みや事業者一覧は【2026年最新版】不動産クラウドファンディングとは？仕組みやメリット・デメリット、おすすめ事業者を紹介で詳しく解説しています。安全性を重視してじっくり選びたい方は、低リスク・インカムゲイン重視で選ぶ安定投資ランキングもあわせてどうぞ。

 

【比較表】高利回りおすすめ不動産クラファン7社の主要スペック一覧

まずは今回紹介する7社を横並びで比較してみましょう。想定利回りだけでなく、劣後出資比率や運用期間もあわせてチェックすることが、高利回り投資で失敗しないための第一歩です。

サービス名	最低投資額	想定利回り	劣後出資比率	運用期間	元本割れ実績
TORCHES	1万円	10%前後〜10%台後半	10%前後が中心	3〜10ヶ月	報告なし※
TECROWD	10万円	7〜12%程度（平均実績約10%）	案件により変動（やや低め）	6ヶ月〜2年程度	なし（一部案件で竣工遅延あり）
NINE FUND	10万円	7.9〜9%	25〜60%	3〜6ヶ月	なし
おうちの再生ファンドVIFA	1万円	9〜12%前後	約20%	3〜6ヶ月程度	なし
TAMBO	10万円	7〜14%台	最大40%	短〜中期	なし
TOMOTAQU	1万円	5〜8%	10%	数ヶ月〜2年	なし
センス・オーナーズ	10万円	12〜16%	案件により変動（低め・なしの場合も）	数ヶ月〜中期（開発型）	実績なし（2026年7月開始）

※各数値はサービスおよびファンドによって異なります。最新情報は各公式サイトをご確認ください。元本割れ実績は2026年10月時点で私が確認できた公開情報にもとづくもので、過去の実績は将来の運用成果を保証するものではありません。不動産クラウドファンディングには元本欠損が生じるリスクがあります。

 

高利回りおすすめ不動産クラファン7社ランキング

ここからは各社の特徴を、私が実際に情報収集・比較検討した内容をもとに1社ずつ詳しく解説していきます。ランキングはあくまで「高利回りを狙う」という観点での私の評価です。ご自身の投資方針に合わせて参考にしてください。

🥇 1位：TORCHES（トーチーズ）｜年利10%前後・短期高利回りを狙うなら今が旬

高利回りを狙うなら、まず候補に挙げたいのがTORCHESです。想定利回りの高さと短期運用、運用終了後の償還スピードを兼ね備えた、いま勢いのあるサービスです。

TORCHESは2025年11月24日にスタートした不動産クラファンで、徳島県に本社を置くTORCHES株式会社（不動産特定共同事業 徳島県 第2号）が運営しています。

東京23区を中心に不動産開発を手がけるエムトラスト株式会社（2025年9月期の売上高535億円）とは、2026年8月31日付の株主構成変更により資本関係が変わり、TORCHESはエムトラストの完全子会社・グループ会社ではなくなりました。現在はエムトラスト株式会社が出資するTORCHES株式会社が、同社との協力体制のもとで不動産ファンドを提供しています。

TORCHESの特徴

最大の魅力は利回りの高さです。想定利回りは10%前後の案件が中心で、10%台後半のファンドも登場しています。東京23区の物件に1口1万円から投資できるのも魅力です。

サービス開始から短期間でファンド組成が進んでおり、同社の紹介によると、サービス開始から半年で30件以上のファンドを組成し、10件以上の償還実績があるとされています。早期償還となったファンドも複数あり、運用終了後は翌10営業日以内の償還を予定しているなど、資金の回転の早さも特徴です。

運用期間は3〜10ヶ月程度と短期型が中心のため、資金が長期間拘束されにくい点も、高利回り狙いの投資家にとって使い勝手の良いポイントです。

TORCHESの注意点

サービスとしての運営歴はまだ浅く、TORCHES単体としての長期的なトラックレコードは今後積み上がっていく段階です。2026年8月31日には株主構成の変更もありました。

また、メインのファンドはキャピタル型（売却益）のため、インカム型（賃料収入）と比べてリスクがやや高い点を理解しておく必要があります。劣後出資比率も10%前後と他社より低めのファンドが多いため、ファンドごとの条件を必ず確認しましょう。

TORCHESはこんな人におすすめ

• 高利回りを積極的に狙いたい人
• 短期で資金を回したい人
• 東京23区の不動産に少額から投資したい人

TORCHESについてはTORCHES（トーチーズ）とは？評判・利回り・メリット・デメリットを徹底解説でさらに詳しく解説しています。

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🥈 2位：TECROWD（テクラウド）｜海外新興国不動産という独自路線で平均実績利回り約10%

高利回り志向の中でも「投資対象そのものの独自性」を重視するなら、TECROWDが有力候補になります。

TECROWDは、国内では珍しい海外新興国不動産に投資できる不動産クラファンです。2021年にサービスを開始し、建設・不動産業で20年以上の実績を持つTECRA株式会社が運営しています。神奈川県知事から不動産特定共同事業の許可を取得しており、モンゴル・カザフスタンなど中央アジアを中心に、土地取得から建設・販売・運営管理までを自社グループで内製化することでコストを抑えてきました。近年は国内のデータセンターや福祉施設など、成長分野への投資機会も広げています。

TECROWDの特徴

最大の魅力は平均実績利回り約10%という高い水準です。個別ファンドの想定利回りは7〜12%程度に分布しており、中央アジアの富裕層向け住宅・オフィスビル・商業施設などで高いリターンを狙えます。

2021年のサービス開始以来、配当遅延・元本割れは0件と公表されており、累計調達額は430億円を超えています（過去の実績は将来を保証するものではありません）。自社施工による品質管理体制や途中解約制度、定期的な進捗報告など、海外不動産特有の不安を軽減する仕組みも整っています。

TECROWDの注意点

最低投資額は10万円と、今回の7社の中では高めの水準です。過去にはスリランカ案件で竣工遅延が発生した事例があり、為替変動・政情不安・法制度の違いといったカントリーリスクは国内案件にはないリスクとして理解しておく必要があります。劣後出資比率がやや低めのファンドもあり、運用期間も6ヶ月〜2年程度と長めの案件が多い点には注意しましょう。

TECROWDはこんな人におすすめ

• 海外不動産という独自の投資対象に関心がある人
• 高い平均実績利回りを重視する人
• 長めの資金拘束を許容できる人

TECROWDについてはTECROWD（テクラウド）とは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説でさらに詳しく解説しています。

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🥉 3位：NINE FUND（ナインファンド）｜劣後出資比率40%超×高利回りの安全設計

「高利回りだけど安全性も妥協したくない」という方に刺さるのがNINE FUNDです。

NINE FUNDは2024年12月にサービスを開始した新興サービスで、北海道札幌市に本社を置く株式会社ファクター・ナインが運営しています。同社の親会社である株式会社ナインホールディングスは2001年設立の地域密着型の不動産会社です。

NINE FUNDの特徴

NINE FUNDが他社と決定的に異なるのは、劣後出資比率の高さです。平均40%以上、案件によっては50%超という設定は業界でも異例の水準です。物件価値の下落が劣後出資の範囲内にとどまれば、投資家の元本には影響が及ばない計算になります。それでいて想定利回りは7.9〜9%という高水準です。

投資エリアが北海道・札幌市に特化している点も独自の魅力です。サービス開始当初から1号ファンドの応募倍率457%、2号ファンドで659%と高い人気を集めています。

NINE FUNDの注意点

最低投資額が10万円とやや高めな点はネックになるかもしれません。不動産クラファンとしての実績は2024年12月からと浅く、長期的なトラックレコードはこれから積み上がっていく段階です。少額・分散投資を心がけましょう。

NINE FUNDはこんな人におすすめ

• 高利回りと安全性のバランスを重視したい人
• 地域分散投資を考えている人
• 札幌の不動産に興味がある人

NINE FUNDについてはNINE FUNDとは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説でさらに詳しく解説しています。

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4位：VIFA（おうちの再生ファンドVIFA）｜空き家・古民家再生に特化した1万円からの高利回りサービス

1万円という少額から二桁の想定利回りを狙えるのが、VIFAならではの強みです。

正式名称は「おうちの再生ファンドVIFA」で、2024年5月末にサービスを開始しました。運営するのはレクストアセットマネジメント株式会社（大阪府大阪市）で、不動産特定共同事業の許可（大阪府知事 第26号）を取得しています。未出資金については信託銀行を活用した信託保全を採用しています。

VIFAの特徴

全国の空き家・古民家を再生して不動産小口化商品に仕立てるという、投資テーマの明確さが最大の特徴です。再生した物件の売却益を原資に分配する仕組みが中心で、想定利回りは9〜12%前後と高水準のファンドが多く見られます。

最低投資額は1万円からと参入障壁が低く、運用期間も3〜6ヶ月程度の短期案件が中心です。劣後出資比率は約20%前後を確保するファンドが多く、高利回り系の中では投資家保護への配慮が相対的に手厚い部類です。地域活性化に貢献できるという社会的意義も魅力です。

VIFAの注意点

サービス開始からまだ2年程度と実績は浅く、募集額も1件あたり1,000万円未満の小規模なファンドが中心です。抽選倍率が高くなりやすく、希望のファンドに投資できない可能性があります。また、想定外の改修コストが発生するリスクなど、空き家・古民家再生ならではのリスク要因も理解しておきましょう。

VIFAはこんな人におすすめ

• 1万円という少額から高めの利回りを狙いたい人
• 空き家・古民家再生など社会貢献性の高い投資に関心がある人
• 高利回り系の中でも厚めの劣後出資比率を重視する人

VIFAについてはおうちの再生ファンドVIFAとは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説でさらに詳しく解説しています。

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5位：TAMBO（タンボー）｜利回り上振れ実績と誠実な運営姿勢が際立つ新星

「想定より多く返ってくる」という上振れ実績が光るのがTAMBOです。

TAMBOは2024年4月にサービスを開始した不動産クラファンで、2015年設立の投資専門不動産会社・ルーフトップリアルティー株式会社が運営しています。東京都知事から不動産特定共同事業の許可（東京都知事 第179号）を取得しています。

TAMBOの特徴

投資家から評価されている最大の理由は、利回りの上振れ実績です。第1号ファンド「TAMBOスカイツリープロジェクト」では想定利回り10%が実績14.67%に上振れし、応募率は229%に達しました。

一部ファンドでは劣後出資比率が最大40%と業界水準を大きく上回る設定になっているほか、早期償還時でも一定期間分の配当を保証する「配当保証期間」を設けたファンドもあります。投資対象は東京・宮城・愛知・北海道・神奈川と全国にわたり、物件種別も一棟マンション・オフィスビル・商業施設と多様です。

TAMBOの注意点

サービス開始から約2年半と歴史が浅く、長期的な実績の積み上げはこれからです。また抽選倍率が高く、当選できないケースも多い点は覚悟しておきましょう。

TAMBOはこんな人におすすめ

• 利回りの上振れ期待を持ちたい人
• 誠実な運営姿勢を重視する人
• 全国の多様な物件に投資したい人

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6位：TOMOTAQU（トモタク）｜マスターリース採用で空室リスクをカバー

7社の中では想定利回りが控えめですが、安定感を重視しつつ一定の利回りも確保したい方には、分散投資の一角としてTOMOTAQUが選択肢になります。

TOMOTAQUは株式会社イーダブルジーが運営する不動産クラファンです。同社は首都圏を中心にマンションや戸建ての売買・仲介・賃貸管理を行う不動産会社で、不動産クラウドファンディング協会にも加盟しています。

TOMOTAQUの特徴

TOMOTAQUが優れているのは、グループ会社とのマスターリース（サブリース）契約を採用している点です。空室が生じてもグループ会社が物件を一括で借り上げ、一定の賃料を支払う仕組みのため、配当原資が止まりにくく安定した運用が期待できます。最低投資額は1万円から参加可能です。

過去に「築地7丁目プロジェクトⅡ」で半年の運用遅延が発生したことがありましたが、元本毀損なしで償還されています。「RERESO鎌倉ⅠとⅡ」では運用延長後に想定を上回るアップサイド配当が付与されるなど、投資家への誠実な対応も確認できます。

TOMOTAQUの注意点

運営会社が非上場のため、財務情報の公開は限られています。過去に運用遅延事例があった点も慎重に受け止めておく必要があります。想定利回りは7社の中で最も控えめな水準（5〜8%）なので、高利回りを最優先したい場合はポートフォリオの中で小さめの配分にするのが一案です。

TOMOTAQUはこんな人におすすめ

• 高利回り系の中に安定感のある1社を組み込みたい人
• 空室リスクを抑えた運用がしたい人
• 中程度のリスクで手堅く運用したい人

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7位：センス・オーナーズ（SENSE OWNERS）｜上場企業運営×想定利回り12〜16%の新興サービス

想定利回りの水準だけで見れば、今回のランキングでもトップクラスなのがセンス・オーナーズです。

センス・オーナーズは2026年7月7日にサービスを開始した不動産クラファンで、TOKYO PRO Marketに上場するセンス・トラスト株式会社が運営しています。不動産の仕入れ・再生・売却を本業としてきた会社で、大阪本社に加え全国7拠点を持ち、初年度は20件のファンド組成を計画しています。

センス・オーナーズの特徴

最大の魅力は想定利回りの高さです。第1号ファンドは想定利回り12.0%、第2号ファンドは16.0%と、不動産クラファンの中でも際立って高い水準を提示しています。対象は東京都中央区八丁堀エリアのホテル開発プロジェクトなど、都心の再生・開発案件が中心です。

TOKYO PRO Market上場企業として、決算短信・発行者情報・適時開示を通じて運営会社の状況を確認できる点は大きな安心材料です。案件ごとに責任者が顔出しで最終責任を持つ体制も特徴的です。

センス・オーナーズの注意点

2026年7月開始のサービスで、運用実績・償還実績はこれから積み上がる段階です。キャピタルゲイン型が中心のため、売却価格や売却時期によって運用成果が左右されます。

さらに、公開されているファンドの中には優先劣後比率が「100:0」、つまり運営会社側の劣後出資が設定されていない（もしくは非常に低い）ケースがあります。投資家自身がリスクを直接受け止める前提での判断が求められる点は、高利回りの裏側にある明確なリスクとして強調しておきます。最低投資額も10万円と高めです。

センス・オーナーズはこんな人におすすめ

• ランキング中でも最高水準の想定利回りを狙いたい人
• 上場企業運営という情報開示の透明性を重視する人
• 劣後出資が薄い・ないファンドのリスクを理解したうえで投資できる人

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7社を選ぶ際のチェックポイント：高利回り志向でも確認すべき3つのこと

ここまで7社を紹介してきましたが、利回りの数字だけで選ぶと思わぬリスクを見落とすことがあります。私が実際に確認している3つのチェックポイントをお伝えします。より詳しいファンドの選び方はファンド選びで失敗しない7つの基準をご覧ください。

① 不動産特定共同事業の許可を持っているか

これは不動産クラファンを選ぶ際の最低ラインです。許可（または登録）を持っていない事業者には投資すべきではありません。今回紹介した7社はすべて許可を取得しています。許可事業者は国土交通省の一覧でも確認できます。

 

② 劣後出資比率はいくらか

損失が出た際に事業者が先に負担してくれる割合です。一般的な水準は10〜30%程度で、NINE FUNDやTAMBOのように40%超の案件は特に安心感があります。

一方でTORCHESやTECROWD、センス・オーナーズのように、劣後出資比率が低め、あるいは案件によっては実質ゼロに近いサービスもあります。想定利回りが高いファンドほど劣後出資比率は低くなりがちという傾向を踏まえ、個別ファンドの条件は必ず確認しましょう。

 

③ 元本割れ・運用遅延の実績はあるか

過去の運用実績は、サービスの信頼性を測る重要な指標です。TORCHES・NINE FUND・VIFA・TAMBO・TOMOTAQU・TECROWDについては、私が確認できた範囲で元本割れの報告はありません（TOMOTAQUの運用遅延・TECROWDの海外案件の竣工遅延の事例はあり）。センス・オーナーズは2026年7月開始のため、そもそも判断できる実績がまだありません。

ただし、過去の運用・償還実績は将来の運用成果を保証するものではなく、どのサービスでも元本欠損が生じるリスクがあります。サービス開始が新しいほど判断材料が少なく、リスクも読みにくくなる点を理解しておきましょう。

 

高利回り狙いでも分散投資は忘れずに

最後に、私がもっとも伝えたいポイントです。高利回りを狙う投資家ほど、複数のサービス・複数のファンドに分散投資することが鉄則です。

想定利回りが高いファンドは、劣後出資比率が低い・キャピタルゲイン型・サービス開始から日が浅いといったリスク要因を抱えていることが多く、1社への集中投資は特に危険です。今回の7社から2〜4社に分散するだけでも、特定のサービスに問題が生じた場合の影響を大きく軽減できます。

たとえば「TORCHES＋NINE FUND＋TAMBO」のように劣後出資比率が異なるサービスを組み合わせる、あるいは「TECROWD＋VIFA」のように投資テーマ（海外不動産／空き家再生）を分散するといった工夫が有効です。

想定利回りが低めのサービスも含めて幅広く比較したい方は、不動産クラウドファンディング54社を3タイプで比較や利回りくんの評判・メリット・デメリット解説もあわせてご覧いただくと、業界全体の利回りの相場感がつかみやすくなります。

各サービスへの投資家登録は無料です。まずは複数のサービスに登録して情報を集め、実際のファンドを見比べながら絞り込んでいくのが、リスクを抑えつつ高利回りを狙う一番の近道です。募集中のファンドは【毎日更新】募集中ファンド一覧でまとめてチェックできます。各社のお得な特典は口座開設キャンペーンまとめも参考にしてください。

 

まとめ：高利回り志向の不動産クラファン7社ランキング

最後に、今回のランキングをおさらいします。どのサービスも魅力とリスクの両面があるため、ご自身のリスク許容度に合わせて組み合わせてください。

順位	サービス	ひとことポイント
🥇 1位	TORCHES	東京23区中心・想定利回り10%前後〜。高利回り×短期型を狙うならまず候補に
🥈 2位	TECROWD	海外新興国不動産×平均実績利回り約10%という独自路線
🥉 3位	NINE FUND	劣後出資40%超×想定利回り7.9〜9%で高利回りと安全性を両立
4位	VIFA	1万円から想定利回り9〜12%前後。空き家・古民家再生というテーマ性も魅力
5位	TAMBO	想定利回りの上振れ実績が光る。実績14.67%到達のファンドも
6位	TOMOTAQU	想定利回りは控えめ（5〜8%）だが、マスターリースの安定感を分散先に
7位	センス・オーナーズ	想定利回り12〜16%とランキング最高水準。ただし実績はこれから

不動産クラファンは、少額から始められる手軽さと不動産投資のリターンを両立できる、私自身も実践している投資手段です。特に高利回り路線は、リターンが大きい分リスクも相応に高くなります。劣後出資比率・運用期間・売却益依存かどうかなど、個別ファンドの条件を必ず確認したうえで、分散投資を心がけてください。

私の不動産クラファンの資産推移と内訳は不動産クラファンの運用実績で包み隠さず公開しています。また、不動産クラファンは私が実践するほったらかし投資の9つの手法の一つです。他の手法との比較もあわせてご覧ください。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の購入・取引を勧誘するものではありません。掲載情報は2026年10月時点で確認できた公開情報等にもとづいています。過去の運用・償還実績は将来の運用成果を保証するものではなく、不動産クラウドファンディングには元本欠損が生じるリスクがあります。最新の条件は各社の公式サイトでご確認ください。

不動産クラファンの運用実績はこちら