「高利回りの不動産クラファンを探しているけど、どこが信頼できるのかわからない」
「年利10%超えって本当に大丈夫なの？」――
そんな疑問を持つ方に、いま真っ先に注目していただきたいのがTORCHES（トーチーズ）です。
TORCHESは2025年11月にサービスを開始したばかりの新興サービスながら、第1号ファンドから想定利回り10%超の案件を連発し、応募倍率256%という鮮烈なデビューを飾りました。
「投資に、灯りを。」というスローガンのもと、都心の厳選物件への少額投資を可能にするプラットフォームとして、投資家から急速な注目を集めています。
この記事では、不動産クラファンに20社以上投資してきた筆者が、TORCHESのサービス概要・特徴・メリット・デメリット・リスク・登録方法まで余すことなく解説します。
「TORCHESって怪しくないの？」「なぜこんなに利回りが高いの？」という疑問にもしっかりお答えしますので、ぜひ最後までお読みください。
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | ポートフォリオ | 口座 |
| FX | FX自動売買 | トラリピ / 松井証券FX |
| FXスワップ投資 | セントラル短資FX / IG証券 / みんなのFX / GMOクリック証券 | |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） | 楽天証券 / 三菱UFJ eスマート証券 / SBI証券 |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） | SBI証券 |
| 仮想通貨 | BTC / ETH / XRP | GMOコイン / BitLending / PBRレンディング |
| 株式 / 債券 / 金 / 不動産 | ロボアドバイザー | ROBOPRO |
| 不動産 | 不動産クラウドファンディング | LSEED / TOMOTAQU / Rimple / Jointoα / 利回りくん他 |
為替コヤジのほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。本ブログを熟読して、為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
TORCHESとは何か？サービスの基本情報と運営会社を確認する
TORCHESを検討するにあたって、まず「どんな会社が運営しているのか」を把握することが最重要です。
どんなに高利回りでも、運営会社が不透明なサービスに資金を預けることはできません。
運営会社「TORCHES株式会社」と親会社「エムトラスト株式会社」の概要
TORCHESを運営するのはTORCHES株式会社です。
徳島県徳島市に本社を置く同社は、東京ミッドタウン八重洲に本社を構えるエムトラスト株式会社の100%完全子会社として設立されました。
注目すべきは親会社エムトラストの実力です。
同社は2015年設立にもかかわらず、2025年9月期において売上高535億円・営業利益22億円（ともに過去最高）を達成した急成長企業です。
「希望は、すべての土地にある。」を理念に掲げ、東京23区を中心とした用地の仕入れ・企画・開発・売却まで一気通貫で手がける不動産のプロ集団です。
さらに重要なのは、エムトラストがTORCHES設立以前に、ヤマワケエステートなど他社プラットフォームを通じて累計100件以上のファンドを組成・償還してきた実績を持つ点です。
遅延や元本割れなく100件以上を完走してきた事実は、運営能力の高さを示す何よりの証拠といえるでしょう。
TORCHESは徳島県知事から不動産特定共同事業の許可（徳島県 第2号）を取得しており、第二種金融商品取引業（四国財務局（金商）第25号）の登録も完了しています。
許認可面での信頼性も確認できます。
TORCHESの基本スペック
| 項目 | 詳細 |
| サービス名 | TORCHES（トーチーズ） |
| 運営会社 | TORCHES株式会社 |
| 親会社 | エムトラスト株式会社（売上高535億円） |
| 許認可 | 不動産特定共同事業（東京都知事 第179号） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 想定利回り | 8.5〜17%（平均約10%台） |
| サービス開始 | 2025年11月 |
| ファンド種別 | キャピタルゲイン型（開発・売却益） |
サービス名の「TORCHES」は「松明（たいまつ）」を意味します。
「投資に、灯りを。」というスローガンのもと、個人投資家が都心の不動産開発に参加できる道筋を照らすという思いが込められています。
TORCHESの5つの特徴：他の不動産クラファンとここが違う
不動産クラファンのサービスは全国に数多く存在します。
その中でTORCHESが際立つ理由は、親会社の実力と独自のビジネスモデルにあります。
ここでは筆者が特に注目している5つの特徴を解説します。
① 業界トップクラスの利回り：年利10%超が標準水準
TORCHESの最大の魅力は、想定利回りの高さです。
不動産クラファンの業界平均利回りが約7.3%とされる中、TORCHESは8.5〜17%という水準を誇り、平均でも10%台が標準的な水準となっています。
なぜこれほど高い利回りを実現できるのでしょうか。
その答えは親会社エムトラストの垂直統合型ビジネスモデルにあります。
一般的な不動産クラファンでは外部の不動産会社から物件を仕入れるため、中間マージンが発生します。
しかしTORCHESは、エムトラストが用地の仕入れから企画・開発・売却まで一気通貫で完結させるため、外部コストが発生しません。
この「中抜きのない構造」が生み出すコスト優位性が、高い利回りとして投資家に還元されているのです。
② 100件以上の償還実績に裏打ちされた運営力
新興サービスというと「実績がない」というイメージを持たれがちですが、TORCHESは他社と一線を画しています。
親会社エムトラストが他社プラットフォームを通じて累計100件以上のファンドを遅延・元本割れゼロで償還してきた実績があるからです。
商品設計・リスク管理・投資家対応・償還オペレーションに至るまで、100件以上のファンド運営で磨き上げてきたノウハウがそのままTORCHESに引き継がれています。
「新しいサービスだが、中身はベテラン」と表現できる稀有なサービスです。
③ 東京23区の厳選物件に少額から参加できる
TORCHESのファンドは東京23区の立地に厳選されています。
都心の一等地への不動産投資は通常、数千万円〜数億円規模の資金が必要です。
しかしTORCHESでは1万円から参加できるため、普通の個人投資家でも都心の不動産開発に直接関わることができます。
エムトラストが長年培ってきた東京23区における用地仕入れのネットワークと目利き力があるからこそ、質の高い案件を継続的に提供できる点は、他の不動産クラファンにはない大きな差別化要素です。
④ 短期運用で資金効率を最大化できる
TORCHESのファンドは運用期間3〜10ヶ月の短期型が中心です。
これは「土地を仕入れて開発・売却する」というキャピタルゲイン型の運用スタイルから自然に生まれる特性です。
短期で元本と分配金が償還されるため、得られた利益をすぐに次の案件へ再投資する「複利運用」を行いやすい点が魅力です。
また運用期間が短いほど、長期的な不動産市況の変化や金利変動リスクを回避しやすいというメリットもあります。
⑤ Amazonギフト券キャンペーンで実質利回りが上乗せ
TORCHESでは定期的にAmazonギフト券などのキャンペーンを実施しています。
2026年3月1日までの初回出資完了で2,000円分のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンが展開されるなど、新規投資家へのインセンティブが手厚い傾向があります。
想定利回りに加えてキャンペーンの恩恵も受けられる点は、特にサービス開始間もない今だからこそ享受できる特典です。最新のキャンペーン情報は公式サイトでご確認ください。
TORCHESのメリットとデメリット：リアルな視点で評価する
どんなに優れたサービスにもメリットとデメリットは存在します。TORCHESについても公平に評価しておきましょう。
TORCHESのメリット
1万円から始められる少額投資はまず大きなメリットです。
数千万円の自己資金が必要な現物不動産投資とは異なり、1万円という少額から都心の不動産開発に参加できます。
不動産の運用（取得・開発・売却）はすべてプロであるエムトラストグループが担うため、投資家は分配金を受け取るだけでいい、「ほったらかし投資」が可能です。
業界屈指の高利回りも見逃せません。
平均10%台という想定利回りは、不動産クラファン業界の平均（約7.3%）を大きく上回る水準です。
銀行預金や国債との差はもちろん、他の不動産クラファンと比べても際立っています。
親会社の圧倒的な実力と財務基盤も安心材料です。
年商535億円・営業利益22億円という数字は、投資した資金を適切に運用できる体力を持つ企業であることを示しています。
短期運用による資金の柔軟性も初心者にとってメリットです。
3〜10ヶ月という運用期間は、「まずは半年だけ試してみる」という段階的なスタートにも向いています。
TORCHESのデメリット
劣後出資比率が約10%と低めな点は注意が必要です。
みらファンの20%やNINE FUNDの40%超と比較すると、投資家保護のクッションは薄いといえます。
さらに、ファンド組成手数料が優先出資額の約10%に設定されているケースがあり、実質的な損失カバー率はさらに低くなる可能性があるという指摘もあります。
投資前にファンドごとの詳細条件を必ず確認しましょう。
キャピタルゲイン型のリスクも理解しておく必要があります。
インカム型（賃料収入）と異なり、キャピタル型（売却益）は建築費の高騰や不動産市況の悪化の影響を直接受けます。
高利回りの裏側には、それに見合ったリスクが存在することを認識しておきましょう。
サービスとしての歴史が非常に浅い点は正直に認めなければなりません。
2025年11月開始のため、TORCHES単独としてのトラックレコードはまだ積み上がっていく段階です。
親会社の実績がある分、他の新興サービスよりは安心感がありますが、長期的な実績の蓄積はこれからです。
人気案件の抽選倍率が極めて高いという現実もあります。
第1号ファンドの応募倍率が256%に達したように、人気案件はなかなか当選できません。
TORCHESの評判・口コミ：実際の投資家はどう感じているか
SNSや投資家コミュニティでのTORCHESに対する声をまとめると、高い期待と実際の投資体験に基づくポジティブな声が中心です。
ポジティブな声としては、「エムトラストが親会社なので安心感がある」「10%超の利回りが普通に出てきて驚いた」「早期償還が続いていて資金の回転が早い」「Amazonギフト券キャンペーンと組み合わせると実質利回りがさらに上がる」といった声が目立ちます。
一方で、気になる声としては「抽選に全然当たらない」「サイトが重くてアクセスしにくい時間帯がある」「劣後出資比率の実質的な数字をもう少し丁寧に説明してほしい」という意見もあります。
2026年2月現在、TORCHESとして運用・償還されたファンドはすべて元本割れゼロで完了しています。
サービス開始からの早期償還実績も複数あり、エムトラストの運営ノウハウが確かに機能していることが伺えます。
TORCHESのリスクと注意点：投資前に必ず確認すること
TORCHESへの投資を検討する際、以下のリスクは必ず理解したうえで判断してください。
元本割れリスク
不動産クラファンに元本保証はありません。
キャピタルゲイン型のTORCHESでは特に、建築コストの上昇、物件売却の遅延、不動産市況の悪化などが直接リターンに影響します。
劣後出資比率約10%のクッションを超える損失が発生した場合には、投資家の元本に影響が及ぶ可能性があります。
流動性リスク
投資した資金は、運用期間中は原則として引き出せません。
3〜10ヶ月という短期設計ではありますが、途中での資金化は困難です。
生活費や緊急時に必要な資金をTORCHESに投じないよう注意しましょう。
運営会社リスク
TORCHES株式会社単体の事業歴は非常に浅く、親会社エムトラストの実力に依存している面が大きいです。
エムトラスト自体の財務状況は好調ですが、不動産市況の急変があった場合の影響は未知数な部分もあります。
一社に集中投資せず、複数のサービスへの分散投資を心がけましょう。
税金について
TORCHESの分配金は「雑所得」として扱われ、所得税・復興特別所得税の計20.42%が源泉徴収されます。
給与所得者の場合、雑所得の年間合計が20万円以下であれば確定申告不要なケースもありますが、詳細は税理士や税務署にご確認ください。
TORCHESへの登録方法と投資の流れ
実際にTORCHESで投資を始めるまでの流れはシンプルです。
すべての手続きがオンラインで完結します。
① 投資家登録（無料）：TORCHES公式サイト（torches.fund）から会員登録を行います。メールアドレスや基本情報を入力し、本人確認書類を提出します。
② 入金：登録した口座に投資予定額を入金します。
③ ファンドに応募（先着 or 抽選）：気になるファンドに応募します。先着方式と抽選方式があり、ファンドごとに異なります。人気ファンドは公開直後に応募が殺到するため、事前にファンド情報をチェックしておきましょう。
④ 当選後に出資確定・運用開始：当選または先着での申込みが確定すれば出資が成立し、運用がスタートします。
⑤ 分配金・元本の受取り：運用期間終了後、分配金と元本が口座に振り込まれます。TORCHESでは早期売却が実現した場合には早期償還も実施されており、資金の回転が早い傾向があります。
TORCHESは「今すぐ登録する価値あり」の不動産クラファンか？筆者の結論
結論から言えば、TORCHESは今すぐ投資家登録しておくべきサービスです。
理由は明快です。
第一に、年商535億円・100件以上の償還実績を持つエムトラストが親会社という、新興サービスとは思えない盤石な運営基盤があります。
第二に、垂直統合型ビジネスモデルによる「中抜きのない構造」が、業界トップクラスの10%超利回りを実現しています。
第三に、2026年2月現在まで元本割れゼロという実績があります。
もちろん、劣後出資比率の低さやキャピタルゲイン型のリスク、サービス歴の浅さは無視できません。
しかし高い利回りを狙いに行く「攻めの不動産クラファン」として、TORCHESは現時点で筆者が最も注目しているサービスのひとつです。
「投資に、灯りを。」という言葉が示すとおり、TORCHESは個人投資家が都心の不動産開発に参加する新しい道を照らしています。
安全性を重視する方はみらファンやNINE FUNDと組み合わせながら、TORCHESで高利回りを狙うという分散投資戦略をぜひご検討ください。
筆者が実際にTORCHESで投資したファンド一覧
百聞は一見にしかず。
筆者が実際にTORCHESへ出資したファンドと結果を包み隠さず公開しますので、投資判断の参考にしてください。
| 年月 | ファンド | 利回り | 運用期間 | 投資額 | 状況 |
| 2025年12月 | 江戸川区平井1丁目ファンド | 10.0% | 6ヶ月 | 10万円 | 運用中 |
| 2025年12月 | 豊島区池袋2丁目ファンド | 10.0% | 6ヶ月 | 10万円 | 運用中 |
まとめ：TORCHESのポイントを整理
TORCHESは2025年11月にスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。
年商535億円のエムトラスト株式会社の完全子会社が運営し、徳島県知事から不動産特定共同事業の許可を得ています。
1万円から東京23区の厳選物件に投資でき、垂直統合型モデルによる中抜きのない構造が業界トップクラスの10%超利回りを実現しています。
親会社による100件以上の償還実績というバックボーンを持ち、2026年2月現在まで元本割れゼロの実績を維持しています。
一方で劣後出資比率が約10%と低め、キャピタルゲイン型のリスク、サービス歴の浅さといった点はデメリットとして認識しておく必要があります。
TORCHESは「業界最高水準の利回り × 親会社100件超の償還実績 × 東京23区厳選物件」を兼ね備えた、高利回りを狙う投資家に最もおすすめしたい不動産クラファンのひとつです。
不動産クラファンは分散投資が鉄則です。
まずは無料で投資家登録を行い、TORCHESという選択肢をご自身のポートフォリオに加えることをご検討ください。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
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| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） | SBI証券 |
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