「不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）に興味はあるけれど、元本割れが怖い」「高利回りより、まずは堅実に増やしたい」――そんな悩みを抱えている方は少なくないはずです。
不動産クラファンの世界には、想定利回り10%を超えるハイリターン狙いのファンドもあれば、賃料収入をコツコツ積み上げる堅実なインカムゲイン型のファンドもあります。以前、不動産クラウドファンディングおすすめ5社ランキングという記事で、ある程度リスクを取ってでもリターンを狙いたい方向けにおすすめの5社を紹介しました。今回はその対極として、「とにかくリスクを抑えて不動産クラファンを始めたい」という方に向けて、インカムゲイン中心・低リスク志向の5社を厳選して紹介します。
不動産クラファンに20社以上投資してきた私・為替コヤジが、それぞれのサービスの特徴やメリット・デメリットを正直にお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
- 低リスク・インカムゲイン型の不動産クラファンとはどんな仕組みか
- 為替コヤジが低リスク重視で5社を選んだ基準
- FUNDROP・VIFA・ジョイントアルファ・LSEED・T’s Fundingの特徴とメリット・デメリット
- 5社の想定利回り・最低投資額・劣後出資比率の一覧比較
- リスクを抑えて不動産クラファンを始めるためのポイント
そもそも「低リスク・インカムゲイン型」の不動産クラファンとは？
不動産クラファンの収益源は、大きく分けて「インカムゲイン（賃料収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2種類があります。まずはこの違いを押さえておきましょう。
インカムゲイン型はキャピタルゲイン型よりも収支が読みやすい
キャピタルゲイン型は、物件を売却したときの利益を分配原資とするため、想定利回りが高くなりやすい一方で、不動産市況の変動によって予定通りの利益が出ない可能性もあります。一方、インカムゲイン型は入居者からの家賃収入を分配原資とするため、市況の急変に左右されにくく、収支の見通しが立てやすいのが特徴です。今回紹介する5社は、いずれもこのインカムゲイン中心の設計を採用しているサービスです。
優先劣後方式の「劣後出資比率」がリスクの目安になる
不動産クラファンの多くは、投資家の元本を守る仕組みとして「優先劣後方式」を採用しています。これは、運用中に損失が発生した場合、まず運営会社側の出資分（劣後出資）から損失を負担し、その後に投資家の出資分（優先出資）に影響が及ぶという仕組みです。劣後出資比率が高いほど、投資家の元本が守られやすくなります。今回選んだ5社は、いずれもこの劣後出資比率や運営会社の情報開示体制など、安全性を重視した設計になっている点が共通しています。
為替コヤジが低リスク重視で5社を選んだ基準
今回の選定にあたっては、以下の4つの基準を重視しました。
- インカムゲイン中心のファンド設計であること（賃料収入ベースで収支が読みやすいか）
- 優先劣後方式などリスク低減の仕組みが整っていること（劣後出資比率の水準）
- 運営会社の信頼性・情報開示レベル（上場企業か、事業実績はどうか）
- これまでの運用実績（元本割れ・配当遅延の有無）
これらを踏まえたうえで、「大きなリターンよりも、まずは堅実に不動産クラファンを経験してみたい」という方に自信を持っておすすめできる5社を選びました。
低リスク志向者向け不動産クラファンおすすめ5社比較表
まずは5社の基本スペックを一覧表で比較してみましょう。数値はあくまで過去の実績や公表情報にもとづく目安であり、ファンドごとに条件が異なる点にご注意ください。
| サービス名 | 想定利回り目安 | 最低投資額 | 運用期間目安 | 劣後出資比率目安 | 運営会社 |
|---|---|---|---|---|---|
| FUNDROP | 4〜12％程度 | 1万円 | 3〜12ヶ月 | 20〜30％前後 | ONE DROP INVESTMENT株式会社 |
| VIFA（おうちの再生ファンド） | 12％前後 | 1万円 | 約3ヶ月 | ファンドにより異なる | レクストアセットマネジメント株式会社 |
| ジョイントアルファ | 2〜5％程度 | 10万円 | 1年前後 | ファンドにより異なる | 穴吹興産株式会社（東証スタンダード上場） |
| LSEED（エルシード） | 3〜5％程度 | 1万円 | 3〜12ヶ月 | 10〜30％ | 株式会社ランドネット（東証スタンダード上場） |
| T’s Funding | 4〜5％程度 | 10万円 | 短期中心（直近平均約3ヶ月） | 20％以上 | タマキホーム株式会社 |
こうして並べてみると、利回りの水準にはそれぞれ差がありますが、いずれも劣後出資や運営会社の実績など、リスクを抑える工夫が施されていることがわかります。ここからは、それぞれのサービスの特徴を詳しく見ていきましょう。
おすすめ5社の特徴を徹底解説
ここでは、それぞれのサービスがどんな人に向いているのか、メリット・デメリットも含めて具体的に解説していきます。
FUNDROP（ファンドロップ）｜居住用賃貸に特化した短期インカム型
FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENT株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。最大の特徴は、配当原資をインカムゲイン（賃料収入）100%でまかなう設計にしている点です。築古の居住用賃貸物件をリノベーションして稼働率を高めるスタイルを得意としており、対象物件の多くにマスターリース契約（一棟借り上げ）が付いているため、運用期間中の空室リスクを抑えやすい仕組みになっています。
最低投資額は1万円からで、運用期間は3〜12ヶ月程度と短めのファンドが中心。資金を長期間拘束されたくない方や、比較的高めの想定利回り（案件によって4〜12%程度）とインカム中心の安定感を両立させたい方に向いています。これまでのところ元本割れや分配の遅延は報告されていませんが、まだ運営実績が比較的新しいサービスである点は理解しておきましょう。
詳しい特徴やメリット・デメリットは、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。→FUNDROPとは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説
VIFA（おうちの再生ファンド）｜空き家・古民家再生に特化したユニークな案件
VIFAは、大阪のレクストアセットマネジメント株式会社が運営する「おうちの再生ファンド」です。空き家や古民家を再生し、小口化した不動産投資商品として提供している点が他社にはないユニークな特徴です。最低投資額は1万円からで、運用期間は3ヶ月程度の短期ファンドが中心となっています。
想定利回りは12%前後と、今回紹介する5社の中では高めの水準です。優先劣後方式を採用しており、運営会社側も一定の出資を行うことでリスク低減を図っています。ただし、サービス開始からまだ日が浅く、募集金額も1,000万円未満の小規模なファンドが中心のため、大きな資金を一気に投じるのではなく、まずは少額から実績を見ながら判断するのがおすすめです。
より詳しい特徴やメリット・デメリットは、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。→おうちの再生ファンドVIFAとは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説
ジョイントアルファ（Jointo α）｜上場企業運営で全ファンド元本割れゼロの実績
ジョイントアルファは、東証スタンダード市場に上場する穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。2019年のサービス開始以来、運用が終了したファンドはすべて元本割れゼロで償還されており、この実績の積み重ねこそが最大の強みだといえます。
2024年からは「エリア分散型アルファアセットファンド」という独自のファンド形態も定期募集しており、複数エリアの物件に分散して投資できる仕組みも用意されています。想定利回りは2〜5%程度と控えめですが、その分、大きなリターンよりも「上場企業が運営している」という透明性・安心感を重視したい方には最も向いているサービスといえるでしょう。最低投資額は10万円からとやや高めなので、その点は事前に確認しておいてください。
より詳しい特徴やメリット・デメリットは、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。→ジョイントアルファ（Jointo α）とは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説
LSEED（エルシード）｜25年以上の実績を持つ上場企業運営の少額投資サービス
LSEEDは、東証スタンダード市場上場の株式会社ランドネットが運営する不動産クラウドファンディングです。ランドネットは投資用マンションの取引実績が業界トップクラスの不動産会社で、25年以上にわたって培ってきた仕入れ・運用ノウハウを活かしたファンド組成を行っています。
最低投資額は1万円からと少額で始めやすく、想定利回りは3〜5%程度、運用期間は3〜12ヶ月程度が中心です。優先劣後構造では運営会社側が10〜30%を出資しており、これまでのところ配当の減額・遅延の実績はありません。また、運用期間中でも出資持分の譲渡（売却）が可能で、最短数日で資金化できる柔軟性も備えています。「少額から始めたいけれど、運営会社の信頼性も譲れない」という方にちょうどいいバランスのサービスです。
より詳しい内容はこちらの記事もあわせてご覧ください。→LSEED（エルシード）クラファンとは？評判・利回り・運営会社を徹底解説
T’s Funding（ティーズファンディング）｜沖縄不動産に強い高劣後出資比率サービス
T’s Fundingは、沖縄県で40年以上の実績を持つタマキホーム株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。最大の特徴は、ファンドの多くで劣後出資比率が20%以上、案件によっては30%を超える水準に設定されていることです。事業者側が大きなリスクを負う設計になっているため、投資家の元本毀損リスクを抑えやすい仕組みといえます。
想定利回りは直近では4〜5%程度のレンジに収まる案件が中心で、大きなブレの少ない堅実な設計です。運用期間も短めで、直近5件の平均運用期間は約3ヶ月と、資金を短いサイクルで回転させたい方に向いています。最低投資額は10万円からとなっており、沖縄を中心に、近年は千葉県や福岡県など全国に投資対象を広げつつある点も注目です。首都圏の物件が中心のサービスが多い中、地方物件でポートフォリオを分散させたい方にもおすすめできます。
より詳しい特徴やメリット・デメリットは、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。→T’s Fundingとは？特徴・評判・メリット・デメリットを徹底解説
リスクを抑えて不動産クラファンを始めるための3つのポイント
ここまで紹介した5社はいずれも低リスクを意識した設計のサービスですが、不動産クラファンである以上、元本保証はありません。より安心して取り組むために、私が実践している3つのポイントを紹介します。
1. 1社に集中させず、複数社・複数ファンドに分散する
どれだけ運営会社の実績が良くても、事業者リスクや個別物件のリスクをゼロにすることはできません。今回紹介した5社のように、運営会社や投資対象エリアの異なるサービスに資金を分散させることで、特定の事業者・特定のエリアに問題が起きた際の影響を和らげることができます。
2. 劣後出資比率とファンドの詳細を必ず確認する
同じサービスでも、ファンドごとに劣後出資比率や運用スキームが異なるケースは珍しくありません。募集ページに記載されている契約成立前書面や重要事項説明をきちんと確認したうえで、投資判断をすることが大切です。
3. 想定利回りの高さだけで選ばない
想定利回りが高いファンドほど、値下がりリスクや空室リスクなど、なんらかの上振れ要因を織り込んでいるケースが多いものです。今回のテーマである「リスクを抑える」という観点では、利回りの数字だけでなく、運営会社の実績や情報開示の姿勢、劣後出資比率とのバランスで総合的に判断することをおすすめします。
「高利回り重視」の人はこちらもチェック
今回は低リスク・インカムゲイン重視の5社を紹介しましたが、「多少リスクを取ってでも、より高いリターンを狙いたい」という方には、以前まとめた不動産クラウドファンディングおすすめ5社ランキングもあわせて参考にしてみてください。
業界No.1の実績を誇るCOZUCHI（コヅチ）や、キャピタルゲイン重視のTASUKI FUNDS（タスキファンズ）など、今回とは異なるタイプのサービスを紹介しています。また、同じインカムゲイン型でも毎月分配が特徴のわかちあいファンドや、劣後出資比率が高めのみらファンも、今回のテーマと相性のよいサービスなのであわせてチェックしてみてください。
まとめ：低リスク重視なら、まず少額から複数社を試してみよう
今回は、インカムゲイン中心でリスクを抑えたい方向けに、FUNDROP・VIFA・ジョイントアルファ・LSEED・T’s Fundingの5社を紹介しました。それぞれ想定利回りや最低投資額、投資対象エリアに違いはありますが、いずれも優先劣後方式や運営会社の情報開示など、投資家の元本を守るための工夫が施されているサービスです。
不動産クラファンは1万円程度の少額から始められるサービスも多いので、いきなり大きな資金を投じるのではなく、まずは少額で複数社に分散投資しながら、ご自身に合ったサービスを見極めていくのがおすすめです。この記事が、リスクを抑えて不動産クラファンを始めたい方の参考になれば幸いです。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
ほったらかし投資でリスク分散
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | 投資先 |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） |
| FX（自動売買） | トラリピ / 松井証券FX |
| FX（スワップ） | セントラル短資FX / みんなのFXなど |
| 仮想通貨（BTC / ETH / XRP） | BitLending / PBRレンディング |
| 不動産クラファン / ソシャレン | みらファン / TOMOTAQU / TORCHESなど |
| ロボアドバイザー | ROBOPRO |
ほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。
再現性があるので為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
投資に関する注意喚起
投資は運用結果によっては資産が増える、不労所得を得られるなどのメリットがありますが、一方で元本割れなどのリスクが伴います。
特にFXや仮想通貨などは価格が急激に変動することがあり、高い収益を期待できる反面、リスクの高い資産でもあります。
投資に関する注意喚起について詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
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