「1万円からプロが選んだ都心マンションに投資できるって本当？」
「想定利回りを上回って償還されるって、実際のところどうなの？」
「投活って聞いたことあるけど、安全なの？」
――そんな疑問を持つ方に、ぜひ読んでいただきたい記事です。
投活（トウカツ）は2023年にサービスを開始した不動産クラウドファンディングで、株式会社トラスト（本社：東京都中央区銀座）が運営しています。
最大の特徴は、1口1万円・スマホだけで都心の区分マンションに少額投資できる手軽さと、平均実績利回り10.4%・元本割れゼロ・平均運用期間127日という驚くべき運用実績の両立です。
2026年3月31日時点で累計調達額4億8,517万円、プロジェクト総数35件。小規模ながら丁寧な案件組成で着実に実績を積み上げてきたサービスです。
この記事では、不動産クラファンに20社以上投資してきた私・為替コヤジが、投活のサービス概要・特徴・メリット・デメリット・リスク・登録方法まで余すことなく解説します。「投活って怪しくないの？」「アップサイド配当って本当にもらえるの？」という疑問にもしっかりお答えしますので、ぜひ最後までお読みください。
この記事を読む前に、不動産クラウドファンディングの基礎知識を確認しておきたい方はこちらをどうぞ。
この記事は、為替コヤジが書いています。
- アラフィフの投資ブロガー
- 投資歴14年、運用額5,000万円
- FXや不動産クラファン、仮想通貨などのほったらかし投資を実践
- 投活（トウカツ）の基本情報と運営会社・株式会社トラストの概要
- 投活の5つの特徴：1万円から始められる都心区分マンション特化型クラファン
- 実績利回り10.4%を生み出す「アップサイド配当」の仕組み
- 投活のメリット・デメリットと他サービスとの比較
- 投資前に知っておくべきリスクと注意点
- 投活への登録から投資完了までの具体的な流れ
投活とは何か？サービスの基本情報と運営会社を確認する
投活を検討するにあたって、まず「どんな会社が運営しているのか」「どんな仕組みで動いているのか」を把握することが最重要です。いくら高利回りでも、運営実態が不透明なサービスに大切な資金を預けることはできません。まずは基本から丁寧に確認していきましょう。
投活はどんな不動産クラファン？
投活は「不動産特定共同事業法」に基づく不動産投資型クラウドファンディング（出資型）です。本ブログで別途紹介しているソーシャルレンディング（融資型）とは仕組みが異なります。
投資家から集めた資金で実際に不動産を取得・運用し、その賃料収入や売却益を分配するという仕組みです。「貸す」ではなく「出資する」立場であるため、現物不動産という裏付けのある投資となります。この点において、実物資産を持たないソーシャルレンディングとは本質的なリスクの性質が異なります。
投活が特化しているのは、東京都心の区分マンションです。文京区・目黒区・練馬区など東京23区内のコンパクトマンション（ワンルーム・1K・1LDK）を厳選し、賃料収入型（インカム型）と売却益型（キャピタル型）の両方のファンドを組成しています。
運営会社「株式会社トラスト」の概要
投活を運営するのは、東京都中央区銀座に本社を置く株式会社トラストです。2012年の設立以来、不動産売買・賃貸管理・リノベーション事業で実績を積み重ねてきた不動産のプロ集団で、2023年から不動産クラウドファンディング事業「投活」を開始しました。
東京都知事の小規模不動産特定共同事業登録（第15号）を取得しており、国土交通省の定める法的枠組みのもとで運営されています。不動産コンサルティング・リノベーション事業とクラファン事業を一体運営することで、「物件の目利き力→取得→リノベーション→売却」という一連のプロセスを自社グループで完結できる点が大きな強みです。
投活の基本スペック
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | 投活（トウカツ） |
| 運営会社 | 株式会社トラスト |
| 設立年 | 2012年2月 |
| 本社 | 東京都中央区銀座3-10-6 マルイト銀座第3ビル3F |
| 代表者 | 代表取締役 名鏡 龍之介 |
| 資本金 | 1億円 |
| 許認可 | 小規模不動産特定共同事業（東京都知事（1）第15号） |
| 最低投資額 | 1口1万円 |
| 想定利回り | 年利5〜8%（平均実績利回り10.4%） |
| 平均運用期間 | 127日（約4ヵ月） |
| サービス開始 | 2023年3月17日 |
| 累計調達額 | 4億8,517万円（2026年3月31日時点） |
| プロジェクト総数 | 35件（2026年3月31日時点） |
| 元本割れ実績 | ゼロ |
| 投資対象 | 東京23区内の区分マンション（コンパクト〜ファミリー） |
| 応募方式 | 先着順・抽選式 |
| 1人あたりの出資上限 | 100万円（小規模不動産特定共同事業の規制による） |
投活の5つの特徴：他の不動産クラファンとここが違う
不動産クラファンのサービスは全国に数多く存在します。その中で投活が際立つ理由は、「1万円から都心の厳選物件に投資できる」という入口の手軽さと、「想定利回りを上回る実績利回り10.4%」という成果の両立にあります。ここでは私が特に注目している5つの特徴を解説します。
① 1口1万円から始められる圧倒的な低コスト参入
不動産投資といえばかつては数百万〜数千万円の元手が必要で、一般的なサラリーマンには縁遠い存在でした。投活はその常識を覆し、1口わずか1万円から都心のプロ厳選マンションに出資できます。
スマートフォンさえあれば登録から投資まですべてオンラインで完結する手軽さも大きな魅力です。忙しい会社員や投資初心者が「まず試してみる」という意味でも、最適な入り口となっています。
私・為替コヤジが普段から勧める不動産クラファンおすすめランキングでも、少額スタートできる点は初心者にとって最重要の選定基準のひとつです。
② 平均実績利回り10.4%を生み出す「アップサイド配当」の仕組み
投活最大の差別化ポイントが、このアップサイド配当の仕組みです。
多くの不動産クラファンでは、当初設定した想定利回りが配当の上限となっています。つまり売却時に想定以上の高値がついても、その超過分は運営会社の利益になり、投資家には還元されません。
一方、投活では売却益が増加した分も投資家に分配される仕組みを採用しています。リノベーションにより物件価値が大きく向上した場合、想定利回りを大幅に上回るリターンが得られる可能性があります。2026年3月31日時点で終了した31件のプロジェクトのうち18件でアップサイドが発生（発生率58%）、平均実績利回りは想定利回り6.0%に対して10.4%と、4.4ポイントもの上振れを実現しています。
最大では年利28.2%という驚異的な実績利回りも記録されています。これは投活のリノベーション事業との連携によるもので、他の不動産クラファンではなかなか見られない独自の強みです。
③ 短期回転型モデル：平均運用期間わずか127日
不動産クラファンの代表的なデメリットとして「資金が長期間拘束される」という点が挙げられます。1〜2年以上ファンドに資金を縛られると、急な出費に対応できず不便を感じる方も多いでしょう。
投活はこの課題を平均127日（約4ヵ月）という超短期運用モデルで解決しています。年3回転近いペースで資金を回収・再投資できるため、資金効率が高く、ポートフォリオの柔軟な調整も容易です。
短期集中型という観点では、私が投資しているTORCHES（トーチーズ）も魅力的なサービスですが、投活の127日という平均期間は業界でもトップクラスの短さです。
④ 東京都心・区分マンション特化による物件の目利き力
投活の投資対象は東京23区内の区分マンションに絞り込まれています。これは「広く浅く」ではなく、自社が最も強みを持つ領域に集中するという合理的な判断です。
株式会社トラストはリノベーション事業でも豊富な実績を持ち、「物件の取得→リノベーション→売却」という一連のプロセスを一気通貫で手がけています。外部業者への丸投げではなく、自社グループによる一体運営が、高いアップサイド発生率（58%）の背景にあります。
また、ファンドの詳細ページにはエリア情報・交通アクセス・周辺施設・坪単価推移など豊富な情報が掲載されており、投資家が自分でも物件の妥当性を判断しやすい点も評価されています。
⑤ 優先劣後方式による投資家保護の設計
投活は優先劣後方式を採用しています。投資家（優先出資者）と運営会社・株式会社トラスト（劣後出資者）が共同で出資し、万が一損失が発生した場合、まず劣後出資分が先に毀損する仕組みです。プロジェクトによって異なりますが、劣後出資比率はおおむね20%程度の案件が多く、投資家の元本保護に一定の安全マージンが設けられています。
2026年3月31日時点で35件すべてのプロジェクトで元本割れゼロの実績を継続しており、運営開始3年でこの実績は十分信頼に値します。
投活のメリットとデメリット：リアルな視点で評価する
どんなに優れたサービスにも必ずメリットとデメリットがあります。投活についても公平・中立に評価しておきましょう。私が実際に使ってみた感想も含めてお伝えします。
投活のメリット
実績利回り10.4%という業界水準を大きく上回るリターンはやはり最大のメリットです。不動産クラファンの業界平均想定利回りが7.3%程度（一般社団法人不動産クラウドファンディング協会調査）である中、アップサイド配当込みで平均実績10.4%というのは秀でた数字です。
1口1万円という圧倒的な低コスト参入も大きな強みです。最低10万円からのサービスも多い中、1万円から本物の都心不動産に出資できる機会は貴重です。
平均127日という短期回転型モデルにより、資金拘束のストレスが少ない点も評価されます。4ヵ月程度で資金が戻ってくるため、ライフイベントへの対応やファンドの乗り換えが柔軟に行えます。
アップサイド配当という想定外の上振れ期待も他にはない魅力です。「想定以上に物件が高く売れたら投資家にも還元する」という姿勢は、運営会社と投資家の利益が同方向を向いているという意味で非常に健全な設計といえます。
豊富な情報開示・運用ブログの公開も評価されています。リノベーションの進捗をブログで追えるサービスは珍しく、「資金がどう使われているか見える化」されている安心感があります。
投活のデメリット
1人あたりの出資上限が100万円という制約は、まとまった資金を投じたい投資家には大きな制限です。これは小規模不動産特定共同事業の規制によるもので、投活の方針ではなく法規制上の制限です。ただし運営会社は「不動産特定共同事業への許可替えも視野に入れた準備を進めている」と表明しており、将来的に上限が引き上げられる可能性があります。
人気案件の争奪戦が激しい点も現実です。プロジェクト35号では募集金額1,295万円に対して応募金額が3,144万円と242%の応募倍率を記録しています。先着式の場合は募集開始直後の素早い行動が求められます。
プロジェクト数・規模がまだ小さい点は正直に書いておきます。累計調達額は約4億8,000万円と、業界大手と比べるとまだ規模は小さいです。ただし設立3年でこの実績は十分評価に値し、今後の成長余地も大きいと見ています。
入金手数料がかかる場合がある点もデメリットの一つです。銀行振込での入金時に手数料が発生します。
メリット・デメリット比較表
| 観点 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 投資金額 | 1口1万円から始められる | 1人100万円の出資上限あり |
| 利回り | 実績10.4%・アップサイドあり | 想定利回りは5〜8%と控えめ |
| 運用期間 | 平均127日の短期回転型 | 中途換金不可（流動性ゼロ） |
| 安全性 | 元本割れゼロ・優先劣後方式 | 元本保証なし・リスクあり |
| 透明性 | 物件情報・ブログ公開が豊富 | プロジェクト数がまだ少ない |
| 競争率 | 先着・抽選式で公平性あり | 人気案件は競争率200%超 |
投活の評判・口コミ：実際の投資家はどう感じているか
SNSや投資家コミュニティでの投活に対する声を確認すると、高利回り実績への驚きと運営の誠実さへの評価を中心にポジティブな声が目立ちます。それぞれ確認していきましょう。
ポジティブな口コミ・評判
「想定利回りを大幅に上回って償還された。アップサイド配当の仕組みが本当に機能している」「短期間で資金が戻ってくるので、次のファンドにすぐ再投資できて資金効率が良い」「物件情報の開示が丁寧で、エリア・坪単価まで載っていて投資判断がしやすい」「リノベーションの進捗ブログが面白くて、投資している実感がある」といった声が多く見られます。
元本割れゼロ・短期償還・アップサイド配当の三拍子が揃った実績が、投資家の満足度を高めている印象です。
気になる口コミ・評判
一方で「先着式で応募したのに数分で満額になってしまい、まだ一度も投資できていない」「1人100万円の上限があるので、もっと投資したくても制限される」「プロジェクトの頻度が月に1〜2件程度で、もっと増やしてほしい」といった声もあります。
また「投活 怪しい」「投活 危ない」と検索されることがあるようですが、東京都知事登録の小規模不動産特定共同事業者であること・3年間元本割れゼロの実績があることから、現時点で特に危険性を示す根拠はありません。ただし投資にはリスクが伴うことは必ず認識しておいてください。
投活のリスクと注意点：投資前に必ず確認すること
投活への投資を検討する際、以下のリスクは必ず理解したうえで判断してください。どんなに良い実績のサービスでも、投資には必ずリスクが伴います。
元本割れリスク
現時点で元本割れはゼロですが、これは「将来も絶対に元本割れしない」を意味しません。不動産市況の大幅な悪化・物件の予想外の価値下落・事業者の経営問題などが発生した場合、投資家の元本が毀損するリスクがあります。劣後出資が先に損失を吸収しますが、その割合を超える損失が発生した場合には投資家への影響が及びます。
流動性リスク（中途換金不可）
投活には途中換金の仕組みがありません。ファンド応募後は運用期間終了まで資金を引き出すことができないため、余裕資金の範囲内で投資することが大原則です。TECROWD（テクラウド）のような途中解約制度はないため、資金計画は慎重に立てましょう。
小規模不動産特定共同事業ゆえの制約
投活は現在「小規模不動産特定共同事業者」として登録されており、1人あたりの出資上限は100万円、かつファンド1件あたりの調達規模にも制限があります。大口投資を希望する方には物足りなさを感じるかもしれません。
プロジェクト数・規模の制約
累計調達額4億8,000万円・プロジェクト35件は、業界大手と比べるとまだ小規模です。事業規模が小さいことは、一般的に運営の安定性という観点ではリスク要因のひとつとして見ておく必要があります。
税金について
投活の分配金は「雑所得」として扱われ、所得税・復興特別所得税の計20.42%が源泉徴収されます。給与所得者の場合、雑所得の年間合計が20万円以下であれば確定申告不要なケースもありますが、詳細は税理士や税務署にご確認ください。
投活への登録方法と投資の流れ
実際に投活で投資を始めるまでの流れは非常にシンプルです。すべてスマートフォンで完結できるよう設計されており、投資初心者の方でも迷わず進められます。ただし、会員登録から出資者登録の完了まで数日かかることがあるため、気になるファンドが募集開始になる前に登録を済ませておくことが重要です。
STEP1：メールアドレスで会員登録（無料）
投活公式サイト（to-katsu.com）からメールアドレスを入力するだけで会員登録が完了します。登録後は最新のプロジェクト情報をメールで受け取れます。先着式ファンドに参加するためにも、早めの登録がおすすめです。
STEP2：出資者情報の登録・本人確認
氏名・住所・職業などの基本情報に加え、本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）をオンラインで提出します。マイナンバーの登録も必要です。審査完了まで数営業日かかる場合がありますので、余裕を持って手続きを進めましょう。
STEP3：気になるプロジェクトを選んで応募
出資者登録が完了したら、プロジェクト一覧から投資したいファンドを選びます。「契約成立前書面」「電子取引に係る重要事項等説明書」の2点を必ず確認したうえで、応募口数を入力して応募します。抽選式の場合は募集期間終了後に抽選が行われます。
STEP4：出資金の入金
当選（または先着で応募確定）後、マイページで案内される口座に出資金を振り込みます。振込手数料は投資家負担となります。
STEP5：運用期間中は待つだけ・償還で分配金＋元本を受取
入金後は運用開始となります。運用期間終了後、分配金（税引後）と元本が登録銀行口座に振り込まれます。アップサイドが発生した場合は、想定より多い分配金が受け取れます。
| ステップ | 内容 | 所要時間の目安 |
|---|---|---|
| STEP1 | メールアドレスで会員登録 | 数分 |
| STEP2 | 出資者情報登録・本人確認 | 10〜20分（審査：数営業日） |
| STEP3 | プロジェクト応募 | 5〜10分 |
| STEP4 | 出資金の振り込み | 銀行営業時間内 |
| STEP5 | 運用（待つだけ）→元本＋分配金の受取 | 平均127日（約4ヵ月） |
投活は「今すぐ登録する価値あり」か？為替コヤジの結論
結論から言えば、投活は今すぐ出資者登録を済ませておくべきサービスです。ただし「余裕資金の範囲内で、リスクをしっかり理解したうえで」という条件付きです。
理由は明快です。第一に、平均実績利回り10.4%は業界平均の想定利回り7.3%を大幅に上回る実績であり、しかもアップサイド配当という仕組みによって今後も上振れ余地があります。第二に、平均127日という超短期回転型モデルは資金効率が高く、初心者でも長期拘束リスクを抑えて参加しやすいです。第三に、1万円から始められる低コスト参入は、試しに少額からポートフォリオに加えるうえで最適です。
一方で、出資上限100万円の制約・プロジェクト数の少なさ・中途換金不可の流動性リスクは、正直なデメリットとして認識しておく必要があります。
私・為替コヤジが考える投活の最も賢い活用法は、「全投資額の一定割合（目安10〜20%程度）を投活の短期案件に充て、BATSUNAGU（バツナグ）やTOMOTAQU（トモタク）などと組み合わせて不動産クラファンポートフォリオを組む」というアプローチです。
投活以外の不動産クラファンおすすめ業者ランキングはこちらの記事をご覧ください。また不動産クラファンとソーシャルレンディングの違いについてはこちらで詳しく解説しています。
まとめ：投活のポイントを整理
投活は2023年3月にサービスを開始した不動産クラウドファンディングです。東京都中央区銀座に本社を置く株式会社トラストが運営し、東京都知事の小規模不動産特定共同事業登録（第15号）を取得しています。
1口1万円から東京都心の区分マンションに投資でき、平均実績利回り10.4%・元本割れゼロ・平均運用期間127日という実績を誇ります。売却益上振れ分を投資家に還元する「アップサイド配当」と、自社リノベーション事業との連携による高い付加価値創出が、想定利回りを大幅に上回る実績の背景にあります。
一方で出資上限100万円・中途換金不可・プロジェクト数の少なさなどのデメリット・制約も正直にあります。
投活は「1万円から始められる低コスト×平均実績利回り10.4%×平均127日の短期回転」という、少額・短期・高実績を三位一体で実現した、投資初心者にも入りやすいおすすめの不動産クラファンです。
まずは無料で会員登録を行い、最新プロジェクト情報を受け取れる状態にしておきましょう。先着式ファンドはスピードが勝負ですので、登録は早めに済ませておくことをおすすめします。
不動産クラウドファンディングと似たサービスのソーシャルレンディングについてはこちらをご覧ください。資産推移と内訳を包み隠さず公開している不動産クラファンの運用実績もぜひご参考ください。
※本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。投資は自己責任のもと、ご自身で十分に調査・判断のうえ行ってください。各サービスの最新情報は必ず公式サイトにてご確認ください。
ほったらかし投資でリスク分散
為替コヤジは投資額5,000万円で下記のようなほったらかし投資を実践しています。
| アセットクラス | 投資先 |
| 先進国株式 | 投資信託（オルカン / S&P500 / FANG+ / レバナス） |
| 金（ゴールド） | 投資信託（SBI・iシェアーズ・ゴールド） |
| FX（自動売買） | トラリピ / 松井証券FX |
| FX（スワップ） | セントラル短資FX / みんなのFXなど |
| 仮想通貨（BTC / ETH / XRP） | BitLending / PBRレンディング |
| 不動産クラファン / ソシャレン | みらファン / TOMOTAQU / TORCHESなど |
| ロボアドバイザー | ROBOPRO |
ほったらかし投資は、投資経験がゼロでも問題ありません。
再現性があるので為替コヤジの設定をそっくりそのまま真似れば、同じように不労所得を得ることができます。
投資に関する注意喚起
投資は運用結果によっては資産が増える、不労所得を得られるなどのメリットがありますが、一方で元本割れなどのリスクが伴います。
特にFXや仮想通貨などは価格が急激に変動することがあり、高い収益を期待できる反面、リスクの高い資産でもあります。
投資に関する注意喚起について詳しく知りたい方は以下をご覧ください。
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